Задать вопрос юристу

Расторжение договора


Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя и членов его семьи может быть расторгнут в любое время без предварительного предупреждения.
По инициативе же наймодателя - только в случаях, предусмотренных жилищным законодательством и только в судебном порядке (кроме выселения - причем с предоставлением другого жилья! - при аварийном состоянии дома).
В ЖК РСФСР указан исчерпывающий перечень оснований судебного выселения нанимателя по договору социального найма и членов его семьи из занимаемого помещения помимо их воли (расторжения договора), причем в одних случаях - без предоставления другого жилья, в других - с предоставлением другого жилого помещения.
Так, без предоставления жилья возможно выселение по суду из общежитий, служебных жилых помещений - при прекращении работы, в связи с которой было предоставлено это жилье (при этом в законе указаны граждане - инвалиды, пенсионеры, одинокие с детьми и некоторые другие, - которые и здесь могут быть выселены только с предоставлением другого жилья).
Так же без предоставления жилья могут быть выселены наниматели или члены их семей, если они портят, разрушают жилье или своим антиобщественным поведением делают невозможным совместное с ними проживание, а меры общественного и административного воздействия оказались безрезультатными. Причем выселять можно не всю семью, а только конкретных виновных жильцов с соблюдением условий, указанных в ст. 98 ЖК РСФСР.
С предоставлением другого жилья (причем обязательно благоустроенного и обязательно с соблюдением жилищной нормы на одного человека) возможно выселение по суду (речь идет пока о договоре социального найма), если в установленном порядке дом определен под снос или отведен для государственных, общественных нужд.
Кроме того, в судебном порядке наймодатель по договору социального найма жилья может требовать в судебном порядке выселения нанимателя и членов его семьи при неоплате жилья не менее шести месяцев, но с предоставлением другого, не обязательно благоустроенного, жилого помещения, по жилищным нормам для общежитий - ст. 155 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».
Что касается расторжения договора «коммерческого» найма по требованию одной из сторон, то основания его расторжения предусмотрены в ст. 687 ГК РФ.
Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Ho при этом он обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев с момента предупреждения - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями, т. е. он может не пользоваться жильем, но наемную плату вносить обязан.
Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 ГК РФ.
Договор найма может быть расторгнут в случаях: невыполнения обязанности по внесению платы за наем жилого помещения за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года (краткосрочный договор) - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими с ним лицами, а также поднанимателем.

Суд, рассматривая требование нанимателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по повторному обращению наймодателя суд принимает решение о расторжении договора.
При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок.
В п. 4 ст. 687 ГК РФ названы еще два основания расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.
Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций.
Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняют существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер (заливают соседей водой, устраивают из квартиры притон, разводят коз, пасеки и т. п.).
Причем до обращения в суд за выселением наймодатель должен предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (ст. 687 ГК РФ). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Поэтому предупреждать лучше письменно, по почте, с уведомлением о вручении, ценным письмом, оставляя себе описи вложения и копии предупреждения.
Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. Ho даже в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении расторгнуть договор найма.
Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.
Ст. 688 ГК РФ устанавливает последствия расторжения договора «коммерческого» найма жилого помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц и полное освобождение жилого помещения. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Расторжение договора:

  1. § 10. Гарантии и компенсации работникам при расторжении трудового договора по инициативе работодателя. Порядок расторжения. Выходное пособие
  2. § 12. Расторжение трудового договора в случае предоставления работником работодателю подложных документов при заключении трудового договора (п. 11 части первой ст. 81 ТК РФ)
  3. 22.2. Расторжение трудового договора в связи с отказом работника от изменения условий трудового договора
  4. § 4. Изменение и расторжение договора
  5. § 3. Расторжение договора аренды
  6. § 7. Изменение и расторжение торговых договоров
  7. 10.6. Расторжение срочного договора
  8. РАСТОРЖЕНИЕ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА ПО ИНИЦИАТИВЕ РАБОТНИКА
  9. Основания расторжения ученического договора
  10. § 1. Расторжение трудового договора по соглашению сторон
  11. 2. Расторжение трудового договора по соглашению сторон
  12. § 13. Расторжение трудового договора в случаях, предусмотренных трудовым договором с руководителем организации, членами коллегиального исполнительного органа организации (п. 13 части первой ст. 81 ТК РФ)