Задать вопрос юристу

Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение


Правила продажи доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество с соблюдением преимущественного права других сособственников (ст. 250 ГК РФ) полностью распространяются и на продажу доли в праве собственности на жилое помещение и были рассмотрены в предыдущей главе настоящей работы, в связи с чем нет необходимости вновь возвращаться к этим правилам и проблемам, возникающим при их применении.

Специфической же применительно к отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение является иная проблема, решение которое нередко невозможно без решения суда о принудительном возмездном отчуждении доли одного из сособственников с выплатой ему другими сособственниками денежной компенсации. В этом случае речь идет практически о принудительной продаже доли сособст- венника по решению суда. Причем принуждение это может быть обращено как к продавцу, так и к покупателю - в зависимости от содержания исковых требований.
В связи с осуществленной массовой приватизацией жилых помещений, которые, как правило, приватизировались членами семьи на праве общей - долевой или совместной (до внесения изменений в закон о приватизации жилья) собственности, в связи с расторжением браков между супругами, приобретшими жилье в период состояния в браке, а также в связи с возникновением общей долевой собственности на жилище в результате наследования судам приходится рассматривать весьма значительное количество споров между сособственниками.
Между тем нормы главы 16 ГК РФ, регулирующей правовой режим общей собственности, некоторые возникающие в практике судов вопросы вообще никак не решают, а иные вопросы решают либо слишком неопределенно, неоднозначно, либо вообще, на наш взгляд, неприемлемо. Необходимую ясность в соответствующие вопросы, возникающие перед судами, попытались внести высшие судебные инстанции России в постановлении, посвященном применению судами части первой ГК РФ[132]. Тем не менее, во-первых, по ряду вопросов необходимой ясности так и не достигнуто, а во-вторых, в указанном судебном постановлении содержатся, по сути дела, новые нормы права, не только не восполняющие пробел, но и противоречащие нормам ГК РФ, что само по себе недопустимо даже в том случае, когда это мотивируется соображениями целесообразности.
Разделу имущества, находящегося в общей собственности, и выделу из него доли посвящена в основном ст. 252 ГК РФ; причем в связи с отсылкой к ней, имеющейся в п. 3 ст. 254, она регулирует соответствующие вопросы применительно к праву и долевой, и совместной собственности.
Наиболее четко и вполне обоснованно в ГК РФ решен вопрос о возможности и условиях раздела жилого помещения между сособст- венниками в натуре: при отсутствии по этому вопросу соглашения между сособственниками каждый из них вправе требовать раздела общего имущества или выдела своей доли, при этом в случае вынужденного раздела с несоразмерностью выделяемого имущества применительно к долям сособственников тот сособственник, которому выделена часть имущества, превышающая его долю в общей собственности, обязан выплатить соответствующую денежную сумму или предоставить иную компенсацию другим сособственникам (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Проблемы начинаются в ситуации, когда раздел имущества в натуре между сособственниками невозможен. Прежде всего возникает вопрос о том, что следует понимать под невозможностью раздела имущества в натуре между сособственниками применительно к жилому помещению? Если исходить из буквального текста п. 2 ст. 252 ГК РФ, то под невозможностью раздела следует понимать только причинение несоразмерного ущерба жилому помещению, находящемуся в общей собственности. Ho совершенно очевидно, что применительно к разделу жилого помещения между сособственниками невозможность его раздела в натуре в большинстве случаев обусловлена другими причинами, а именно невозможностью их совместного проживания, что имеет место, например, во многих случаях наследования жилья в общую собственность.
Учитывая это, п. 35 вышеназванного постановления высших судебных инстанций дает распространительное (расширительное) и более соответствующее реалиям действительности (применительно к жилому помещению) толкование понятия невозможности раздела общего имущества между сособственниками или выдела доли в натуре одному из них без причинения несоразмерного ущерба этому имуществу, понимая под таким ущербом, в частности, и невозможность использования имущества по целевому назначению, и неудобство в пользовании.
Однако такое толкование, будучи явно предпочтительным с позиций потребностей правоприменительной практики, явно не соответствует тексту и смыслу п. 3. ст. 252 ГК РФ, где речь идет о невозможности раздела общего имущества в натуре только при причинении несоразмерного ущерба этому имуществу, но не о причинении неудобств сособственникам.
В этой связи представляется необходимым внести соответствующие изменения в п. 3 ст. 252 ГК РФ, изложив второй абзац этого пункта в следующей редакции:
«Если раздел общего имущества или выдел доли в натуре не допускается законом либо невозможен без несоразмерного ущерба имуществу или влечет за собой невозможность использования имущества по целевому назначению или создает существенные и неустранимые неудобства в использования имущества, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, фактически пользующимися этим общим имуществом».
Однако как быть в такой ситуации, когда эти «другие участники» отказываются выплатить одному из сособственников по его требованию стоимость его доли по рыночным ценам, т. е. купить её, ссылаясь на отсутствие средств либо на нежелание приобретать в собственность долю этого сособственника?
После смерти отца два брата унаследовали в равных долях двухкомнатную квартиру, состоящую из двух смежных комнат. Один из них вместе с семьей из трех человек вселился в эту квартиру ещё до оформления наследственных прав. Другой наследник, также обремененный семьей, нуждающийся в улучшении жилищных условий и не имеющий реальной возможности пользоваться своей долей, обратился в суд с иском к брату о выплате ему стоимости его доли по сложившимся рыночным ценам с целью использования затем этих денег на приобретение жилья для своей семьи. Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что он является инвалидом I группы, имеет на иждивении двух несовершеннолетних детей, а потому не в состоянии выплатить истцу требуемую сумму. Кроме того, ответчик вполне обоснованно указывал на недопустимость принуждения его к приобретению имущества (доли в праве собственности на квартиру) в собственность против его воли.
Как должен поступить суд в этой и подобных ситуациях, постоянно возникающих в работе судов? Если суд всё-таки применит п. 3 ст. 252 ГК РФ и обяжет ответчика выплатить истцу половину стоимости унаследованной квартиры (т. е. обяжет ответчика приобрести долю в имуществе в собственность), то это само по себе противоречит закону, в частности, содержанию правоспособности субъектов гражданского права (ст. 18 ГК РФ) и ст. 218 ГК РФ, пункт первый которой предусматривает исчерпывающий и основанный исключительно на свободном волеизъявлении субъекта гражданского права перечень оснований приобретения права собственности, в том числе путем совершения сделки купли-продажи.
Имеющееся в силу ст. 250 ГК РФ у сособственника право по своему усмотрению распорядиться своей долей (в совместной собственности - предварительно выделив и зарегистрировав её в установленном порядке) при отказе других участников общей собственности от преимущественного права покупки не решает проблемы, ибо, во- первых, практически нереально найти покупателя «со стороны» на эту долю, а во-вторых, если кто-то всё-таки приобретет эту долю, то окажется перед той же проблемой, что и продавец доли до её продажи: реально пользоваться этой долей невозможно, а продать - проблематично.
Невозможно в данном случае решить спор и путем продажи всего жилого помещения с последующим разделом вырученной суммы между сособственниками пропорционально их долям, так как по крайней мере один из сособственников на момент спора пользуется этим жилым помещением и, следовательно, продажа последнего предполагала бы судебное выселение этого сособственника по основанию, не предусмотренному жилищным законодательством, что недопустимо. Да и сама продажа как таковая недопустима в принудительном порядке.
Такая же «тупиковая» с позиций действующего законодательства ситуация сплошь и рядом возникает при расторжении брака между супругами - сособственниками жилого дома, квартиры, когда один из них, освободивший жилое помещение вследствие невозможности дальнейшего совместного проживания, пытается добиться от другого денежной компенсации своей доли в праве общей собственности на жилое помещение.
В судебной практике нет единства при разрешении таких споров, что объясняется отсутствием должной ясности в законодательстве. Одни суды удовлетворяют иски такого рода, другие принимают прямо противоположные решения, мотивируя это тем, что нет правовых оснований для принуждения сособственников-ответчиков по иску приобретать в собственность долю истца, так как в принципе недопустимо принуждать кого-либо к приобретению прав помимо его воли, в том числе права собственности на имущество.
Между тем выход должен быть найден и предусмотрен в законе, поскольку многочисленные судебные споры такого рода носят явно гражданско-правовой характер и затрагивают весьма существенные, иногда жизненно важные интересы граждан.
Представляется, что для ситуации, когда один из сособственников фактически пользуется всем жилым помещением, принадлежащим на праве общей собственности двум ши более сособственникам, а раздел (выдел) жилого помещения в натуре невозможен по любым причинам, причем пользующийся жилым помещением сособст- венник не желает или не может выплатить денежную компенсацию долей другим сособственникам, следует установить правовую норму, аналогичную содержащейся в ст. 68 Жшищного кодекса РСФСР и предусматривающую возможность судебного (принудительного) обмена спорного жилого помещения между нанимателем и членами его семьи на жилые помещения в разных домах или квартирах.
Соответственно сособственнику, не пользующемуся жилым помещением и не имеющему такой возможности, должно быть предоставлено законом право в случае отказа другого сособственника (сособственников), фактически пользующегося всем жилым помещением, выплатить стоимость «чужой» доли, требовать в судебном порядке мены этого жилого помещения на жилые помещения меньшей стоимости в разных домах, квартирах. При этом истец должен представить суду подобранные им варианты мены с учетом размера долей истца и ответчика, а суд при разрешении спора должен учитывать, кроме соответствия предложенных вариантов мены, размер долей спорящих сторон, заслуживающие внимания доводы и интересы истца и ответчика и членов его семьи, которые должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика.

Нередки в судебной практике и прямо противоположные ситуации, когда один из сособственников жшья, фактически пользующийся всем жилым помещением и не имеющий возможности им распорядиться по своему усмотрению (продать, поменять), обращается с иском в суд к другому сособственнику, фактически не пользующемуся жилым помещением, не претендующему на это, но и отказывающемуся от получения денежной компенсации своей доли с прекращением права собственности на неё.
ГК РФ в п. 4 ст. 252 предусмотрел порядок разрешения такого рода спора лишь для случая, когда доля сособственника (ответчика по иску) незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При такой ситуации суду предоставлено право и при отсутствии согласия ответчика обязать остальных сособственников выплатить ему денежную компенсацию. Такое решение проблемы не вызывает возражений, кроме использования в приведенной норме глагола «обязать». В принципе, суд не может налагать на истца обязанности, о которых истец не просит. Правильнее было бы указать в приведенной норме на право истца требовать в судебном порядке лишения ответчика права собственности на долю в принадлежащем на праве общей собственности жилом помещении с компенсацией ему рыночной стоимости этой доли.
Вышеназванное руководящее судебное постановление, учитывая возникающие в судебной практике проблемы, пошло при решении последних ещё дальше по пути установления исключений из правила о праве всех сособственников на общее имущество, указав в п. 35, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь (следовательно, и жилой дом, квартиру) в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности, с компенсацией последним стоимости их доли.
Приведенная норма представляется вполне разумной и обоснованной, позволяющей во многих случаях защитить заслуживающие внимания интересы истца, однако она, по сути дела, является самостоятельной нормой права (что само по себе недопустимо) и более того - противоречит действующей редакции п. 4 ст. 252 ГК РФ, допускающей принудительное лишение одного из сособственников на долю в праве общей собственности на имущество по требованию другого со- собственника лишь при условии незначительности доли последнего. По сути дела, в п. 35 вышеназванного судебного постановления речь идет о новом, не предусмотренном в законе, основании принудительного изъятия у собственника имущества независимо от его стоимости и значимости, что существенно затрагивает интересы собственника и в соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ не допускается иначе как по основаниям, предусмотренным законом.
В этой связи представляется целесообразным включить это основание в п. 4 ст. 252 ГК РФ, дополнив его следующим предложением:
«В исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности, не имеющих такого интереса и не пользующихся этой вещью, с компенсацией последним стоимости их доли».
Значительное количество судебных споров возникает между супругами при разделе совместно нажитого имущества в связи с расторжением брака и обусловлено тем, что после регистрации брака квартира, являющаяся добрачным (а значит, личным) имуществом одного из супругов, была продана и затем супругами куплена квартира большей стоимости с доплатой за счет денежных средств, вырученных за прежнюю квартиру и потому принадлежащих только одному из супругов.
Так, В. после вступления в брак с М. продала свою однокомнатную квартиру, приобретенную ею до вступления в брак, и супруги купили двухкомнатную квартиру, доплатив сумму в сто тысяч рублей за счет средств, принадлежащих лично М. В связи с расторжением брака и обращением М. в суд с иском к В. об определении доли в совместной собственности на квартиру последняя предъявила к М. встречный иск о выселении его из квартиры, согласившись вернуть ему сто тысяч рублей и мотивируя свое требование тем, что доплата, произведенная М., не может служить основанием возникновения у него права собственности на неё.
Суд и первой, и второй инстанции удовлетворил требование М. о признании его права собственности на соответствующую долю в праве собственности на квартиру и отказал В. во встречном иске, что представляется правильным, однако аргументация судом принятого решения вызывает ряд возражений. Прежде всего следует иметь в виду, что независимо от наличия или отсутствия права общей собственности на квартиру у супругов, каждый из них (даже если он не является сособственником данного жилого помещения) имеет равное право пользования этим жилым помещением и сохраняет это право и после прекращения семейных отношений как бывший член семьи собственника (п. I ст. 292 ГК РФ, ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР).
Вызывает возражение и довод суда о том, что «по смыслу ст. 244 ГК РФ граждане вправе формировать общую совместную собствен

ность»[133]. Столь распространительное толкование ст. 244 ГК РФ не соответствует её смыслу. Напротив, право совместной собственности на имущество, в том числе на жилое помещение, может возникать исключительно в случаях, предусмотренных законом, но не договором, ибо п. 3 данной статьи предусматривает, что «общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом (выделено мною. - Е.Н.) предусмотрено образование совместной собственности на это имущество». Таким образом, право совместной собственности нескольких сособственников на одно и то же имущество может быть предусмотрено и договором, но лишь в тех случаях, когда это заранее разрешено законом (в частности, для супругов).
Что касается супругов, то их право совместной собственности на приобретенное в браке имущество возникает уже в силу закона, поскольку они брачным договором не предусмотрели иное (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). Однако закон в данном случае имеет в виду именно имущество, нажитое в браке за счет средств любого из супругов, причем средств, опять же нажитых в браке.
Применительно к анализируемому спору сам факт покупки квартиры в период состояния в браке с внесением вкладов в её стоимость обоих супругов (однокомнатной квартиры одного и денежных средств другого), являющихся личным (добрачным) имуществом каждого из них, не может расцениваться как основание возникновения права совместной собственности.
Представляется, что в такого рода ситуациях, достаточно часто являющихся предметом судебного спора между разводящимися супругами, квартиру следует рассматривать как имущество, принадлежащее супругам на праве долевой собственности, и суд (в необходимых случаях с назначением соответствующей экспертизы) должен определить долю каждого из супругов (бывших супругов) в праве собственности на квартиру. В соответствии с этими долями (при наличии соответствующего требования сторон и фактической возможности) суд может произвести раздел квартиры или определить порядок пользования ею, а при несоразмерности жилых помещений в квартире, выделяемых в натуре бывшим супругам, их долям в праве собственности на неё определить денежную компенсацию, причитающуюся с одного супруга другому (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Более того, квалификация в такого рода случаях общей собственности на квартиру как долевой, а не совместной, позволит суду в ряде случаев защитить интересы одного из супругов, чья доля значительно превышает долю другого супруга, применив правило о том, что в случае незначительности доли одного из сособственников, невозможности её реально выделить и тем более при условии, когда этот сособственник фактически не пользуется своей долей, взыскать с другого супруга по его просьбе денежную компенсацию этой доли в пользу ответчика с прекращением его права собственности на квартиру (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Очевидно, что такое решение спора, позволяющее защитить интересы супруга, вложившего в приобретение квартиры значительно большее по стоимости добрачное имущество, чем другой, возможно только при квалификации возникшего у супругов права общей собственности как долевой, но не совместной.
Остается добавить, что при рассмотрении требований о принудительной выплате стоимости доли в праве собственности на жилое помещение ответчику, чья доля может быть квалифицирована как «незначительная», т. е. практически принуждая сособственника к продаже своей доли, суд должен учитывать и то, что само по себе это обстоятельство не может быть положено в основу решения суда о лишении ответчика права собственности на жилое помещение с выплатой ему денежной компенсации его доли. Если ответчик проживает в данном жилом помещении либо не проживает, но не имеет иного постоянного места жительства, а также при обосновании им любых иных обстоятельств, подтверждающих его существенный интерес в сохранении права собственности на долю в праве собственности на жилье, суд не вправе без его согласия лишить его своим решением собственности на долю, причем независимо от величины его доли.
Так, судебная коллегия Омского областного суда по гражданским делам обоснованно отменила решение районного суда, удовлетворившего иск Ш. к бывшему супругу о признании за ней права собственности на всю квартиру с выселением ответчика и выплатой ему денежной компенсации его доли[134].
Районный суд мотивировал свое решение тем, что доля ответчика незначительна, так как составляет всего 1/23 часть «идеальной доли квартиры», а совместное проживание супругов и несовершеннолетнего сына истицы в силу неприязненных отношений является невозможным.
Между тем суд первой инстанции не учел, что факт невозможности совместного проживания по причине прекращения брачных отношений сам по себе не может быть основанием для принудительного прекращения права собственности одного из супругов на квартиру. Суд не учел также и то обстоятельство, что в ситуации, когда у ответчика нет другого жилья и соответственно он имеет существенный интерес в использовании спорной квартиры, сособственником которой он является, незначительность его доли также не может послужить основанием для принудительного лишения его права собственности на долю и выселения из квартиры практически «на улицу». 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение:

  1. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
  2. Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи жилых помещений
  3. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений
  4. 3.9. Другие решения проблемы несовместимых способов использования земли; возникающее при этом различие между правами собственности и контрактными правами, а также между методами запретов в судебном порядке и взыскания ущерба
  5. Сценарий с нейтральным к риску исполнителем и возникающие при этом проблемы
  6. ОБ ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЯХ РАЗВИТИЯ УЧЕНИЯ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННО-МОНОПОЛИСТИЧЕСКОМ КАПИТАЛИЗМЕ
  7. Счет 81 "Собственные акции (доли)"
  8. Заключение договоров аренды объектов нежилого фонда и жилых помещений, находящихся в собственности Омской области и муниципальной собственности г. Омска
  9. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения
  10. Правовой статус лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи
  11. ТЕМА 7. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ