Задать вопрос юристу

Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи жилых помещений


Есть ещё одна проблема, связанная с посреднической деятельностью риэлторских фирм при совершении сделок купли-продажи жилых помещений.
В текст типового договора, заключаемого фирмой с потенциальным покупателем жилья (квартиры, дома), обычно включается обязанность покупателя «оплатить продавцу выбранный с помощью фирмы объект и в качестве гарантии своих намерений произвести предоплату этого объекта фирме путем дачи задатка в размере четырех (пяти, шести и т.
п.) тысяч рублей». При этом в договоре подчеркивается, что «при окончательном расчете сумма предоплаты входит в стоимость покупаемого объекта».
Если клиент впоследствии отказывается от всех предложенных фирмой на выбор вариантов (т. е. фактически расторгает договор с фирмой в одностороннем порядке без исполнения), фирма отказывается возвратить ему уплаченную при заключении договора сумму со ссылкой на то, что неисправная сторона, давшая задаток, не имеет права требовать его возврата в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ. В таких случаях клиент фирмы либо мирится с этим, либо (чаще) обращается с иском в суд, требуя от фирмы вернуть уплаченную им сумму в счет исполнения по несостоявшемуся договору купли- продажи жилого помещения.
Анализ судебной практики показывает, что позиция судов по этой категории споров неоднозначна. В одних случаях суды отказывают в иске, руководствуясь ст. 381 ГК РФ; в других - признают убедительными доводы истца о том, что фирма не смогла предложить ему устраивающий его вариант, и удовлетворяют иск; в третьих удовлетворяют иск частично, обосновывая это тем, что задаток - это вид неустойки и потому к нему применима ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера теряемого неисправным истцом задатка в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Представляется, что во всех приведенных вариантах судебных решений дается неверная квалификация истребуемой по иску суммы как задатка. Наименование этой суммы задатком в договоре клиента с фирмой на оказание риэлторских услуг не означает, что эта сумма действительно задаток, а лишь свидетельствует о юридических неточностях, допущенных в тексте договора.
Договор, заключаемый потенциальным покупателем жилья (клиентом) с фирмой, - это договор об оказании посреднических услуг. Задаток же, согласно условиям этого договора, уплачивается клиентом в обеспечение заключения в будущем и частичной оплаты будущего договора купли-продажи жилого помещения, который будет заключаться клиентом фирмы в качестве покупателя непосредственно с собственником жилья - продавцом.
Очевидно, что до заключения договора купли-продажи жилого помещения не может быть и задатка, ибо одной из его обязательных функций (ст. 381 ГК РФ) является подтверждение (доказательство) заключения договора. До заключения договора купли-продажи жилья нет обязанности покупателя уплатить продавцу покупную цену, и по этой причине уплаченная клиентом фирме сумма тоже не может именоваться задатком, поскольку другой обязательной функцией задатка (ст. 381 ГК РФ) является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег. Денежная сумма выдавалась клиентом фирме до заключения договора купли-продажи жилого помещения, поэтому эта сумма не может иметь и третьей обязательной функции задатка - обеспечительной, ибо акцессорное обязательство, которое возникает при даче задатка, невозможно при отсутствии основного обязательства.
Изложенное свидетельствует о том, что уплаченная клиентом фирме сумма в несколько тысяч рублей при заключении с ней договора на оказание риэлторских услуг не может квалифицироваться как задаток в счет несостоявшегося договора купли-продажи жилого помещения. Следовательно, судам следует квалифицировать эту сумму как неосновательное обогащение фирмы за счет клиента и удовлетворять иск последнего о возврате этой суммы по правилам гл. 60 ГК РФ во всех случаях, т. е. независимо от причин, по которым сделка купли- продажи жилого помещения не состоялась.
В договоре фирмы с клиентом на оказание риэлторских услуг должна указываться цена именно этого договора - стоимость оказываемых услуг, и именно эту сумму фирма вправе истребовать от покупателя, если она не была уплачена уже в момент заключения договора, причем за минусом того, что фирме удалось сберечь в случае расторжения договора с клиентом (ст. 782 ГК РФ). Следует также иметь в виду, что договор на оказание риэлторских услуг, заключаемый с гражданами, полностью подпадает под действие Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 32 которого предусматривает, что потребитель вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив исполнителю часть цены пропорционально части выполненной работы (оказанной услуги) и возместив исполнителю убытки, причиненные расторжением договора в пределах разницы между частью цены, выплаченной за выполненную до получения извещения о расторжении договора работу (оказанную услугу), и ценой всей выполняемой работы (оказываемой услуги).

До сих пор речь шла о судебных спорах, по которым истец (клиент фирмы) требует вернуть уплаченную фирме сумму, неверно квалифицированную в договоре на оказание риэлторских услуг в качестве задатка, причем в ситуации, когда истец сам отказался от исполнения договора. Такой иск, как было обосновано выше, во всех случаях подлежит удовлетворению. В то же время судам приходится рассматривать и иски клиентов, настаивающих на том, что переданная ими фирме сумма, названная в договоре задатком, именно таковым и является. Это происходит в тех случаях, когда фирма не выполняет своей обязанности по подбору устраивающего клиента варианта сделки в установленный договором срок и клиент обращается в суд с иском к фирме, требуя вернуть данный ей «задаток» в двойном размере в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ. И в этих случаях по изложенным выше соображениям данная сумма не является задатком и судам следует отказывать в иске о взыскании ее в двойном размере, ограничиваясь взысканием с ответчика в пользу истца этой суммы в одинарном размере.
He исключена в данной ситуации и возможность удовлетворения исковых требований клиента о возмещении фирмой убытков, понесенных истцом вследствие неисполнения обязательств фирмой, в том числе в виде упущенной выгоды (например, при доказанности истцом того факта, что стоимость аналогичного жилья возросла за время просрочки исполнения договора фирмой), а также требований клиента (если фирма не докажет отсутствия своей вины) о денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Таким образом, исполнение договора на оказание посреднических услуг при купле-продаже жилых помещений, заключаемого между клиентом и риэлторской фирмой, никак не может быть обеспечено дачей задатка клиентом фирме в счет оплаты и обеспечения исполнения иного и ещё не заключенного (не существующего) договора - договора купли-продажи жилого помещения, который будет заключаться уже не с фирмой, а между клиентом как покупателем и продавцом жилого помещения, причем при условии, что они пожелают заключить этот договор.
В практике риэлторских фирм возникает вопрос, возможно ли обеспечение задатком исполнения предварительного договора о последующей продаже жилого помещения, заключаемого по правилам ст. 429 ГК РФ между потенциальными продавцом и покупателем при содействии фирмы. Представляется, что применительно к действующему законодательству ответ может быть только отрицательным. Предварительный договор не порождает обязанности по оплате жилого помещения, которая может возникнуть только из основного договора и, следовательно, не ранее заключения основного договора купли-продажи жилья. Поскольку же конститутивным признаком задатка является частичное исполнение обязанности по уплате денег, т. е. задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства (п. I ст. 380 ГК РФ), то до возникновения обязанности покупателя по оплате жилья любые платежи будущего (возможного) покупателя не могут квалифицироваться как задаток[135].
При существующей в ГК РФ конструкции задатка и предварительного договора последний может быть обеспечен в своем исполнении неустойкой, но не задатком. Несомненно, что это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, и было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п. I ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по отношению к предварительным договорам.
Следует отметить, что по тем же вышеизложенным причинам, по которым задаток не может иметь места при заключении договоров клиентов с риэлторскими фирмами и при заключении предварительных договоров, при действующей редакции ст. 380 ГК РФ, в силу которой непременными функциями задатка, наряду с обеспечительной, являются доказательство заключения договора и частичное исполнение уже имеющегося (заключенного) договора, задатком вообще не может обеспечиваться заключение договора купли-про- дажи жилого помещения, даже если речь идет о соглашении о задатке между самими сторонами этого договора. До государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения договора юридически нет (п. 2 ст. 558 ГК РФ), исполнение несуществующего договора тоже невозможно, а потому никакие денежные суммы, уплачиваемые будущим (возможным) покупателем будущему же продавцу не могут служить ни доказательством заключения договора, ни частичным исполнением договора, которого нет.
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи жилых помещений:

  1. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений
  2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  3. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение
  4. Форма и государственная регистрация договора купли- продажи жилого помещения
  5. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения
  6. Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещений
  7. Заключение договоров аренды объектов нежилого фонда и жилых помещений, находящихся в собственности Омской области и муниципальной собственности г. Омска
  8. Учет неопределенностей при составлении договоров купли-продажи
  9. § 10. Права членов семьи собственника и нанимателя жилых помещений, нанимателя жилого помещения и граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 1491-1495)
  10. ТЕМА 5. ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫХ В ЖИЛЫЕ
  11. § 3. Отдельные виды договора купли-продажи
  12. 3.4. Стандартизированные договоры купли-продажи
  13. 3.3. Договор купли-продажи