Задать вопрос юристу

1.2. Правовые особенности сделок с недвижимостью


Прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.
При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).
Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом.
Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок).
Так, договор купли-продажи или аренды недвижимости, договор ренты или ипотеки невозможно заключить путем обмена письмами или факсимильными сообщениями; должен быть составлен единый документ, подписанный обеими сторонами сделки. При этом письменная форма договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который он заключен (например, для договора аренды, найма жилого помещения), и независимо от цены сделки.
В отдельных случаях (договор ипотеки - ст. 339 , ренты - ст. 584 ГК РФ) закон требует нотариального удостоверения сделки, хотя нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом действующего отечественного гражданского законодательства. В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любая сделка с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону не требуется.
В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юридическую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельных видов сделок необходимость их государственной регистрации может быть также (в дополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами. При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости в доверительное управление), в других случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц (купля- продажа жилых помещений и др.), и перехода права. Более подробно вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассматриваются в следующей главе.
К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в собственность или пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.).
Непосредственно в ГК РФ (п. I ст. 558) для договора купли- продажи жилого помещения указано такое обязательное условие, как включение в договор купли-продажи жилья поименно лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (если таковые имеются).
Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается прежде всего земельных участков и жилых помещений.
После внесения изменений в Закон об ипотеке (залоге недвижимости) не осталось сделок с недвижимостью, которые не могли бы быть заключены через посредство представителя. И, как показывает практика, такие сделки достаточно часто совершаются через посредство представителя, в связи с чем на этом аспекте совершения сделок с недвижимостью целесообразно остановиться более подробно.
Если сделка совершается от имени ребенка его законным представителем или его опекуном, назначенным ему в установленном законом порядке, для совершения сделки по распоряжению правами подопечного на недвижимое имущество необходимо разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). То же касается совершения сделок опекунами от имени недееспособных подопечных, признанных таковыми в силу решения суда. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, а также гражданин, ограниченный в дееспособности, совершают сделку по распоряжению своими правами на недвижимость сами, но с согласия попечителя и разрешения органа опеки и попечителя. Te же согласие и разрешение потребуются таким гражданам для выдачи доверенности на заключение сделки, связанной с распоряжением их правами на недвижимость.
Дееспособные граждане и юридические лица могут совершать сделки с недвижимостью, пользуясь услугами представителей (поверенных), действующих в силу доверенности, выданной стороной сделки. Доверенность может быть выдана как на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации, т. е. сделка может быть заключена непосредственно сторонами, а представление интересов при государственной регистрации стороны могут доверить другим лицам (или наоборот).
Поскольку представительство при совершении сделок с недвижимостью используется достаточно часто, следует более подробно остановиться на доверенности. Доверенности оформляются в соответствии с требованиями главы 10 ГК РФ с обязательным указанием срока выдачи. Доверенности юридических лиц должны быть подписаны руководителями с приложением печати юридического лица (п. 5 ст. 185 ГК РФ). Доверенности, выданные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и поэтому подлежат нотариальному удостоверению, хотя и могут иметь оттиск печати филиала (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК РФ).
На совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ). В доверенности рекомендуется указывать, помимо обязательных данных, год рождения и паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в Единый государственный реестр и в Свидетельство о праве собственности.

До внесения изменений в закон «О государственной регистрации прав» при совершении сделки в простой письменной форме и даже для её государственной регистрации было возможно представительство на основании доверенности в простой письменной форме, ибо законом не устанавливалась обязательная нотариальная форма доверенности на совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме. Однако в этом случае у регистратора могли возникать сомнения не только в подлинности документа, но и в его действительности, ведь действие такой доверенности может быть прекращено вследствие отмены лицом, выдавшим ее, или смерти лица, выдавшего ее (ст. 188 ГК РФ). В настоящее время доверенность на представление интересов при государственной регистрации необходимо удостоверять нотариально. Вместе с тем возможен, например, такой вариант: правообладатель подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет другому лицу. Представляется, что в этом случае доверенность может быть составлена непосредственно в учреждении юстиции. Вполне оправдано при этом проставлять отметку должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при ее составлении (подобно оформлению доверенности на получение вкладов в банке, заработной платы или почтовой корреспонденции, удостоверяемой банком или организацией связи (п. 4 ст. 185 ГК РФ)[42].
Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах без прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не должна изыматься регистрирующим органом, но должна быть представлена в подлиннике с приложением копии.
Особые требования установлены п. 5 ст. 576 ГК РФ к доверенности на совершение дарения, в которой должен быть указан предмет дарения и назван одаряемый. Если на регистрацию представлен договор дарения, заключенный по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то должно быть истребовано прямое одобрение сделки дарителем (ст. 183 ГК РФ). Данное требование ограничивает полномочия руководителей филиалов по безвозмездному распоряжению имуществом. В случае безвозмездного отчуждения недвижимости руководителем филиала от имени юридического лица требуется либо специальная доверенность, либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица.
Определенные сложности может создать доверенность, выданная стороной договора супругу другой стороны. На практике имели место случаи, когда представитель продавца от его имени подписывал договор купли-продажи с собственной женой. В силу ст. 35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества). В данном примере представитель продавца выступал одновременно приобретателем имущества. Ho п. 3 ст. 182 ГК РФ представителю запрещено совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Поэтому продавцам не следует выдавать доверенность супругу покупателя.
Представительство при совершении сделок с недвижимостью и их государственной регистрации может быть основано также и на договоре. От имени предпринимателей при заключении договоров в сфере предпринимательской деятельности может выступать коммерческий представитель, действующий на основании договора (ст. 184 ГК РФ). Объем полномочий устанавливается договором или доверенностью. Если представитель действует от имени представляемого на основании договора поручения, то полномочия поверенного подтверждаются доверенностью (п. I ст. 975 ГК РФ). В случае совершения сделки с недвижимостью агентом от имени принципала к отношениям представительства применяются нормы о договоре поручения (ст. 1011 ГК РФ), соответственно полномочия агента также подтверждаются доверенностью.
Правомочия распоряжения недвижимым имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражданина (ст. 38, 43 ГК РФ). Сделки с переданным в доверительное управление имуществом совершаются доверительным управляющим от собственного имени, при этом в документах после имени или наименования делается отметка «Д.У.» (ст. 1012 ГК РФ). Полномочия доверительного управляющего определяются договором доверительного управления. Учредителем доверительного управления является, как правило, собственник. Если доверительное управление учреждается по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1026 ГК РФ), то права учредителя могут принадлежать органу опеки и попечительства, душеприказчику (исполнителю завещания) или иному лицу, указанному в законе. Передача недвижимости в доверительное управление должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции (ст. 1017 ГК РФ). Если возможность распоряжения имуществом не предусмотрена договором доверительного управления, то доверительный управляющий может заключить сделку от имени собственника, действуя по доверенности.
He являются представителями юридических лиц конкурсные управляющие при банкротстве (п. 2 ст. 182 ГК РФ). Сделки с имуществом должника они совершают хотя и в чужих интересах, но от собственного имени. Полномочия конкурсного управляющего подтверждаются определением арбитражного суда о признании должника банкротом, открытии конкурсного производства и назначении конкурсного управляющего.
При продаже недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное или заложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью. С данной организацией заключается договор о проведении публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК РФ, ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Договор продажи заключается в форме подписания договора о результатах торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ). При реализации заложенного имущества после внесения покупной цены организатор торгов подписывает с лицом, выигравшим торги, договор купли-продажи. Ho основанием для внесения записей о праве покупателя является и протокол о результатах торгов, и договор. Более подробно особенности сделок по продаже заложенной недвижимости при обращении взыскания на неё рассматриваются в главе настоящей работы, посвященной договору о залоге недвижимости (ипотеке).
В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия и даже учреждения (последние - в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности - п. 2 ст. 298 ГК РФ). Правовые особенности участия указанных субъектов гражданского права в тех или иных сделках с недвижимостью освещаются в соответствующих главах данного пособия. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме 1.2. Правовые особенности сделок с недвижимостью:

  1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НИМ
  2. 2.5. Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости и сделок с ними
  3. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах
  4. Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
  5. Глава II. ОРГАНЫ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  6. Глава III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  7. Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  9. ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ[306]
  10. 5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками
  11. 1.3. Особенности объектов недвижимости
  12. 22. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧА СТКАМИ
  13. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости