Задать вопрос юристу

Права, обязанности и ответственность сторон по договору


В рамках данного раздела рассматриваются в основном обязанности сторон с учетом того, что каждой из обязанностей соответствует право контрагента требовать её исполнения.
Обязанности арендодателя
Главная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору здания, сооружения, нежилого помещения в состоянии, обусловленном договором и назначением имущества, с одновременной передачей ему прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (если иное не предусмотрено договором аренды).
Имущество должно быть передано арендатору вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором (п. I ст. 611 ГК РФ).
Срок, в течение которого арендованное имущество должно быть передано арендатору после заключения договора, обычно определяется в самом договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, имущество должно быть передано в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Если арендатор уклоняется от выполнения обязанности по передаче сданного в наем имущества, арендатор вправе по своему выбору либо истребовать у него это имущество в принудительном (судебном) порядке в соответствии со ст. 398 ГК РФ, либо потребовать расторжения договора. При этом при предъявлении любого из этих требований арендатор вправе одновременно потребовать и возмещения убытков, причиненных ему арендодателем неисполнением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель не только обязан передать арендатору предмет договора, но и вправе требовать от последнего принятия арендованного имущества. Соответственно арендатор вправе требовать передачи ему такого имущества и в то же время обязан его принять.
Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу по передаче, подписываемому обеими сторонами. Подписание такого документа является доказательством исполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору предмета аренды, а дата подписания документа определяет момент передачи (если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды).
Поскольку обязанности сторон по передаче-приемке имущества носят встречный характер, арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора арендную плату с момента заключения договора. Если фактически имущество было передано ему в аренду позже, то с момента передачи и должна начисляться арендная плата ( п. 2 ст. 328 ГК РФ - о встречном исполнении обязательств).
Если же имущество было передано в пользование арендатору до заключения договора, то он обязан платить арендную плату с момента передачи ему имущества, а не с момента заключения договора. Эту плату можно взыскать с него по нормам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (сбережении) имущества.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как односторонний отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от обязанности принять имущество (п. I ст. 655 ГК РФ).
Обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору считается выполненной надлежащим образом лишь при усло

вии, что имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Неосведомленность арендодателя о наличии недостатков передаваемого в аренду имущества на момент заключения договора не освобождает его от ответственности за недостатки этого имущества (п. I ст. 612 ГК РФ). Иными словами, ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества наступает независимо от его вины, т. е. строится на началах риска даже в тех случаях, когда договор аренды не связан с предпринимательской деятельностью его сторон.
Распространение начал риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества обусловлено, видимо, тем, что арендодатель, как правило, является собственником сдаваемого в аренду имущества и потому несет риск его случайной гибели и повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем скрытых недостатков35.
Арендатор, обнаруживший недостатки в арендованном им здании, сооружении в процессе пользования им, вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
При этом во всех случаях арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных недостатками переданного имущества (если удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает такие убытки).
Закон не возлагает на арендатора обязанность уведомить арендодателя об обнаруженных недостатках в арендованном имуществе, однако арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки арендованного здания, сооружения за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предмета аренды на другое аналогичное имущество (например, предоставить иные аналогичные помещения в том же здании) либо безвозмездно устранить выявившиеся недостатки.
Очевидно, что п. I ст. 612 ГК РФ содержит внутреннее противоречие: с одной стороны, уведомление арендодателя о выявленных недостатках и намерениях в связи с этим арендодателя не является обязанностью арендатора, а с другой стороны, арендодателю предоставлено право без промедления произвести замену имущества или безвозмездно устранить недостатки. Было бы логично предусмотреть, как это сделано, например, применительно к договору поставки (ст. 518-520 ГК РФ), право арендатора на расторжение договора, уменьшение арендной платы, возмещение своих расходов на устранение недостатков и взыскание иных убытков, причиненных выявившимися недостатками в арендованном имуществе лишь при условии, что уведомленный арендатором арендодатель не устранит в минимально возможный срок эти недостатки или не заменит имущество на аналогичное.
Арендатор не вправе предъявлять арендодателю требования, обусловленные недостатками арендованного имущества, в тех случаях, когда такие недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 3 ст. 612 ГК РФ). Поэтому в интересах арендодателя все недостатки передаваемого в аренду здания, сооружения упомянуть в договоре либо в акте передачи. За недостатки арендованного имущества, которые возникнут после передачи имущества в аренду, арендодатель ответственности не несет.
Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и др. -ч. 2 ст. 613 ГК РФ). Очевидно, что «качество» пользования имуществом во многим зависит от того, является пользователь единственным управомоченным на его использование лицом или кроме него этим имуществом вправе пользоваться другие лица. В некоторых случаях права третьих лиц на пользование имуществом могут не только ограничить, но и исключить возможность пользования имуществом со стороны арендатора. В ГК РФ не приводится перечень прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Поэтому к таким лицам следует отнести любых субъектов гражданского права, сохраняющих любые вещные или обязательственные права на арендованное имущество (это могут быть залогодержатели, обладатели сервитута, носители права хозяйственного ведения или оперативного управления на арендованное имущество, другие его арендаторы или пользователи по договору безвозмездного пользования имуществом).
При невыполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и в любом случае - возмещения убытков.
Договор аренды может заключаться на любой, в том числе достаточно длительный срок, в течение которого может потребоваться не только текущий, но и капитальный ремонт сданного в аренду здания, сооружения, требующий весьма значительных затрат. Стороны могут уже при заключении договора включить в его текст обязанности по производству ремонта. Если это не будет сделано, действуют диспозитивные правила, предусмотренные в законе. Согласно п. I ст. 616 ГК РФ необходимый капитальный ремонт переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. При этом следует иметь в виду, что в случаях, когда передаваемое в аренду имущество требовало капитального ремонта уже на момент передачи, о чем арендатор не был уведомлен, это должно расцениваться как передача имущества с недостатками, дающая право арендатору предъявить любое из ранее рассмотренных требований, указанных в ст. 612 ГК РФ, в том числе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Капитальный ремонт во всех случаях на определенное время ограничивает, если не исключает вовсе, возможность использования арендованного имущества. Поэтому отношения сторон на время капитального ремонта целесообразно предусмотреть в договоре, что позволит избежать спора впоследствии (по поводу судьбы арендной платы за время ремонта, условий пользования имуществом в процессе ремонта, сроков начала и окончания ремонта и др.). Ели срок капитального ремонта не определен в договоре либо в случаях, когда ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен производиться в разумный срок. Причина возникновения необходимости производства капитального ремонта не влияет на обязанность арендодателя произвести его за свой счет, поскольку он как собственник предмета аренды несет риск случайной гибели или порчи, повреждения имущества (ст. 211 ГК РФ).
Нарушение арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
а)              произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б)              потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
в)              потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п.
I ст. 616 ГК РФ).
К числу возможных обязанностей арендодателя относится обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений в арендованном имуществе, т. е. таких улучшений, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Такая обязанность возникает лишь при условии, что улучшения, об оплате стоимости которых идет речь, были произведены с согласия арендодателя, за счет средств арендатора и иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Согласие арендодателя на производство арендатором улучшений в арендованном имуществе может быть заранее предусмотрено в договоре аренды, но может быть дано и после его заключения. В этом случае такое согласие должно быть выражено в письменной форме - либо в виде либо отдельного соглашения, подписанного обеими сторонами, либо письменного ответа на запрос арендатора, подписанного арендодателем, что равносильно односторонней сделке арендодателя, которой он обязывает себя оплатить произведенные арендатором улучшения (ст. 155 ГК РФ). Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что допустимы любые (разумные) улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения - это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). Поэтому после окончания договора аренды при возврате имущества арендодателю такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.
Любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Поскольку по правилам бухгалтерского учета размер амортизационных отчислений в большинстве случаев определяется и эти отчисления производятся арендодателем (как собственником имущества), нужно иметь в виду, что для производства улучшений в арендованном имуществе за счет таких отчислений последние должны быть переданы арендодателем арендатору в безналичной форме, т. е. путем перечисления на его счет в банке.
Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц являются императивными. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений носят диспозитивный характер.
Обязанности и права арендатора
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. I ст. 615 ГК РФ). В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Обязанностями арендатора являются поддержание имущества в исправном состоянии, производство за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества. Впрочем, эти обязанности арендатора носят диспозитивный характер (п. 2 ст. 616 ГК РФ), т. е. законом или договором может быть предусмотрено возложение всех перечисленных обязанностей или некоторых из них на арендодателя.
Поддержание здания или сооружения в исправном состоянии предполагает такое его обслуживание, которое позволяет постоянно использовать это имущество по назначению. В отличие от этого текущий ремонт производится периодически, по мере необходимости, хотя также направлен на поддержание имущества в исправном состоянии. В отличие о капитального ремонта текущий ремонт, как правило, не восстанавливает износ имущества и не увеличивает его стоимость. Расходы по содержанию имущества определяются видом имущества и целями его использования и обусловливают возможность эксплуатации арендованного имущества. Это могут быть расходы, связанные с уплатой налогов, платежей за пользование электричеством, отоплением, иных коммунальных платежей.
Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом, размер, порядок, сроки и условия внесения которой определяются договором (п. I ст. 614, ст. 654 ГК РФ).
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в ст. 614 и рассмотренных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, например, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущества. Нетрудно заметить, что ряд перечисленных в ст. 614 ГК РФ видов арендной платы при использовании их в договоре аренды делают такой договор конгломератом нескольких договоров, «смешанным» договором (договором аренды и купли-продажи, договором аренды и оказания услуг, договором аренды и подряда и др.).
При нарушении арендатором обязанности по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать уплаты неустойки (пени) за просрочку уплаты в размере, предусмотренном договором. Если санкции за просрочку внесения арендной платы в договоре не предусмотрены, арендодатель всё-таки имеет право требовать уплаты процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК РФ за нарушение денежных обязательств, и возмещения убытков в части, не покрытой суммой взысканных процентов.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе (если иное не предусмотрено договором аренды) потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Кроме того,

при невнесении арендатором арендных платежей не менее чем два раза подряд в установленный договором срок, арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).
В договоре аренды может быть предусмотрено либо то, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК РФ не предусмотрены. Поэтому установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в ситуации, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра36.
Поскольку арендодатель по общему правилу является собственником сданного в аренду имущества и потому несет риск его случайной гибели, порчи или иного ухудшения этого имущества (т. е. в силу обстоятельств, не связанных с виновным поведением арендатора), арендатор в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ вправе (если законом не установлено иное) потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия использования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным же является такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. I ст. 622 ГК РФ). Договором может быть предусмотрен, например, возврат имущества после проведения арендатором капитального ремонта, его модернизации или реконструкции.
Возврат здания или сооружения арендодателю по окончании срока действия договора должен производиться по тем же правилам, что и предоставление такого имущества в аренду (ст. 655 ГК РФ), т. е. с составлением и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа (протокол, соглашение и т. д.). Уклонение любой стороны от подписания передаточного акта при возврате имущества должно расцениваться как уклонение от исполнения своих обязанностей по договору. Если от подписания передаточного акта необоснованно уклоняется арендодатель, арендатор вправе не платить арендную плату за соответствующий период просрочки передачи имущества.
Если же арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622 ГК РФ). Законодатель здесь исходит из того, что арендная плата, полученная арендодателем, сама по себе возмещает убытки арендодателя, связанные с задержкой возврата ему имущества, причем для взыскания таких убытков не требуются весьма сложная процедура их расчета и доказывание при возникновении спора в суде.
Расчет убытков и доказательства их наличия, равно как и причинной связи с невозвратом имущества в установленный срок, потребуются лишь в том случае, если арендатор захочет взыскать убытки, превышающие размер арендной платы, подлежащей уплате за время просрочки возврата арендованного имущества.
Стороны могут предусмотреть в договоре взыскание неустойки за нарушение арендатором своей обязанности по своевременному возврату имущества арендодателю. В этом случае взысканию подлежат неустойка и убытки в полной сумме без зачета неустойки, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в данном случае законодатель (ч. 3 ст. 622 ГК РФ) предусматривает штрафную неустойку, предоставляя сторонам в договоре изменить её вид по соотношению со взыскиваемыми убытками. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Права, обязанности и ответственность сторон по договору:

  1. § 2. Права, обязанности и ответственность сторон по киносценарному договору
  2. § 6. Права, обязанности и ответственность сторон по издательскому договору
  3. § 2. Права, обязанности и ответственность сторон по постановочному договору
  4. ТЕМА 10. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
  5. Права и обязанности сторон по договору дарения
  6. Права и обязанности сторон по договору
  7. § 2. Права и обязанности сторон по договору аренды
  8. § 2. Права и обязанности сторон по договору подряда
  9. § 2. Права и обязанности сторон по договору хранения
  10. § 2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи
  11. Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия
  12. Обязанность стороны трудового договора возместить ущерб, причиненный ею другой стороне этого договора
  13. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ТРУДОВОГО ДОГОВОРА В НАЛОГОВЫХ ПРАВООТНОШЕНИЯХ
  14. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ТРУДОВОГО ДОГОВОРА Раздел III
  15. § 2. Права и обязанности, ответственность участников договора перевозки грузов
  16. 18.1. Понятие материальной ответственности сторон трудового договора