Задать вопрос юристу

Понятие, виды и субъектный состав договора


Договор найма жилого помещения в ГК РФ регулируется гл. 35. В ст. 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения по своей экономической природе является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы гл. 35 ГК РФ не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений. Однако следует иметь в виду и то, что после введения в действие ч. 2 ГК РФ понятие аренды жилого помещения применяется исключительно к отношениям, где в качестве арендатора выступает юридическое лицо, которое может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Поскольку арендатор не может выступать в качестве наймодателя, т. е. передавать жилое помещение другим лицам (гражданам) на основании договора жилищного найма, то он вправе, очевидно, предоставлять арендованное им жилое помещение гражданам либо в безвозмездное пользование (ст. 680 ГК РФ), либо в поднаем (ст. 685 ГК РФ)[260]
В Омске отношения по аренде юридическими лицами жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, регулируются Положением о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным Решением Омского городского совета от 21 июля 1999 г. № 183[261].
Применительно к договору аренды жилых помещений юридическими лицами в полной мере сохраняет свое значение ст. 17 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающей, что не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного и муниципального жилищного фонда без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан.
В настоящее время сложилось такое положение (и ГК РФ это учел), что параллельно существуют конструкции двух договоров найма жилого помещения: договор социального найма жилого помещения и договор «коммерческого» найма жилого помещения[262].
Договор социального найма жилого помещения предусмотрен в ст. 672 ГК РФ и ст. I Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», где определены его признаки и сфера применения. Специфические особенности договора социального найма жилого помещения выражаются в следующем.
Во-первых, предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.
Что такое социальный жилищный фонд?
В ст. 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» обозначен состав этого фонда: жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, уже ранее заселенные на основе ордера и на условиях того договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РСФСР (т. е. граждане получили жилье в порядке очередности, по установленным нормам на каждого человека в семье и продолжают здесь проживать, не приватизируя это жилье); свободные жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для предоставления гражданам по ордеру в пределах нормы жилой площади; специализированные дома и жилые помещения в них.
Таким образом, социальный жилищный фонд состоит из жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда, однако не все жилые помещения в этих фондах относятся к социальному жилищному фонду.
Такие помещения в настоящее время могут предоставляться как по договору социального найма, так и по договору «коммерческого» найма. В соответствии со ст. 17 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ, правительствами республик в составе РФ, а также органами государственного управления субъектов РФ.
Во-вторых, для договора социального найма жилого помещения законом установлено равенство прав и обязанностей постоянно проживающих вместе с нанимателем членов его семьи.
В-третьих, допустима замена нанимателя любым членом семьи как по их общему согласию, так и в случае его выбытия из жилого помещения по любой причине (выезд на другое постоянное место жительства, смерть).
В-четвертых, законом предусмотрены особые правила оплаты жилья, а также особые последствия невыполнения данной обязанности (ст. 15-15[263] Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются специальным жилищным законодательством (Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами).
Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма ограниченно, и прежде всего в указанных в самом кодексе случаях. Имеются в виду форма договора (ст. 674), сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678), о временных жильцах (ст. 680), ремонт жилого помещения (ст. 681), договор поднайма (п. 1-3 ст. 685).
Кроме того, нормы гл. 35 ГК РФ регулируют отношения по договору социального найма также и в тех случаях, когда иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Таким образом, фактически в ГК РФ, как и в Законе «Об основах федеральной жилищной политики», идет речь о двух договорах, которые могут использоваться при сдаче жилья в наем. Применительно к ним установлены и разные правовые режимы.
Если договор социального найма жилого помещения регулируется в основном нормами жилищного права7, то второй договор («коммерческого» найма жилого помещения) регулируется ГК РФ, где отсутствует столь жесткая, как по отношению к договору социального найма, правовая регламентация.
Этот договор заключается по свободному усмотрению сторон, ими же определяются наемная плата и порядок её внесения, нет никаких нормативов относительно максимального размера предоставляемого по договору жилого помещения, не существует, естественно, и никакой очередности. Иными словами, для договора найма жилого помещения на коммерческой основе закон не предъявляет никаких специальных требований к нанимателю (в том числе не имеет значения его нуждаемость в улучшении жилищных условий), кроме одного - нанимателем может быть только физическое лицо8.
Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц), а в договоре социального найма - все названные субъекты за исключением граждан и юридических лиц, основанных на частной форме собственности.
Нанимателем в силу п. I ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием последующего использования этого помещения для проживания граждан, а не под офис, склад или магазин (во всяком случае до перевода жилого помещения в нежилое в установленном порядке[264]).
Многочисленные риэлторские фирмы, повсеместно оказывающие услуги по «коммерческому» найму жилых помещений, являются лишь посредниками, но не стороной по договору найма. Обладая информацией о предлагаемых в наем квартирах, они за вознаграждение, которое обычно платит наниматель, помогают наймодателю и нанимателю найти друг друга и грамотно составить текст договора. На этом обязанности и ответственность риэлторской фирмы обычно заканчиваются. Печать, которую риэлторы ставят на договоре найма жилья, не добавляет договору какой-либо дополнительной юридической силы. Если впоследствии одна из сторон договора ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, риэлторская фирма никакой ответственности не несет.
В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения (и «коммерческий», и социальный) не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

Юристы в таких случаях говорят, что продать жилье (или подарить) можно только вместе с нанимателями, или «с начинкой». В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие граждане.
Если речь идет о договоре социального найма, то это могут быть либо поднаниматели, с которыми ответственный квартиросъемщик заключил договор «коммерческого» найма (т. е. квартиранты, как их называют в быту), либо временные жильцы, либо члены его семьи. Первые и вторые самостоятельных прав на жилье не приобретают, а вот члены семьи ответственного квартиросъемщика, которые вселились вместе с ним при получении жилья (и соответственно включены в ордер) либо вселились позже в качестве членов семьи, приобретают самостоятельное и равное с ответственным квартиросъёмщиком право пользования этим жилым помещением. Их нельзя принудительно выселить ни самому нанимателю, ни потом после его смерти или выбытия по требованию наймодателя.
Более того, если они перестают быть членами семьи, но продолжают проживать в этом жилом помещении (например, после развода), они сохраняют те же права на жилое помещение, могут, например, в принудительном порядке (через суд) требовать размена или закрепления за ними отдельной комнаты (раздел жилого помещения ) в соответствии с приходящейся на них долей, а доли у всех равные.
Для приобретения права пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения на правах члена семьи нанимателя не обязательны соблюдение нормы жилой площади на одного человека, а вместе с тем и постановка на регистрационный учет («прописка»)[265], что существенно облегчает вселение членов семьи в жилое помещение в фонде социального использования.
По договору «коммерческого» найма жилого помещения с нанимателем тоже могут постоянно проживать другие граждане. В отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение для постоянного пользования может быть предоставлено только нанимателю и членам его семьи, по договору найма круг таких лиц не ограничен, т. е. это не обязательно будут члены семьи.
Если другие граждане вселяются вместе с нанимателем при заключении договора «коммерческого» найма, они должны быть все поименно перечислены в договоре. Если они вселяются позже, то в силу ст. 679 ГК на это необходимо согласие наймодателя, нанимателя и граждан, уже проживающих с нанимателем. Такое согласие не требуется только при вселении несовершеннолетних детей (нанимателя или кого-либо из уже проживающих с нанимателем лиц).
По договору социального найма жилого помещения на вселение других лиц согласие наймодателя не требуется, достаточно письменного согласия всех уже постоянно проживающих на этой жилой площади лиц (ст. 54 ЖК РСФСР).
Причем вселение других лиц в жилое помещение, занимаемое по договору «коммерческого» найма, допускается по ст. 679 ГК РФ при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (по ст. 38 ЖК РСФСР - 12 кв. м полезной жилой площади), кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Это правило не может быть изменено даже по взаимному согласию сторон, что, как уже отмечалось в литературе, в определенной мере противоречит принципу свободы гражданско- правового договора[266].
Если в договоре социального найма все постоянно проживающие члены семьи пользуются равными с нанимателем правами и имеют равные обязанности, а совершеннолетние члены семьи к тому же солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам, вытекающим из договора (ст. 53 ЖК), то по договору «коммерческого» найма постоянно проживающие с нанимателем лица имеют только равное с ним право пользования.
В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель. Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель.
В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК РФ о правах кредитора при солидарной обязанности должников (т. е. взыскивать задолженность можно с любого жильца в полном объеме).
По договору социального найма жилое помещение предоставляется по установленным нормам (в Омске - от 9 до 12 кв. м полезной площади на каждого члена семьи, включаемого в ордер) и только лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (например, имеющим на каждого члена семьи менее 7 кв. м или вообще не имеющим постоянного жилья) да ещё, как правило, состоящим на очереди и в порядке очередности.
При заключении же договора «коммерческого» найма жилого помещения в законе не предусмотрена необходимость соблюдать требования о максимальной норме жилой площади, приходящейся на нанимателя и каждого из граждан, вселяющихся по договору вместе с ним. Здесь всё определяется договором, для заключения которого не обязательно быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В то же время, как уже говорилось, вселение других лиц в период действия договора допускается лишь при условии соблюдения жилищной нормы не менее 12 кв. м полезной площади (ст. 38 ЖК РСФСР, ст. 679 ГК РФ), кроме вселения несовершеннолетних детей.
Таким образом, гражданско-правовое положение членов семьи нанимателя жилья в социальном жилищном фонде и граждан, проживающих с нанимателем по договору «коммерческого» найма жилого помещения, далеко не одинаково. У постоянно проживающих с нанимателем по договору «коммерческого» найма граждан нет права требовать заключения с ними отдельного договора найма жилого помещения на часть жилого помещения, тогда как у члена семьи нанимателя такое право (при определенных условиях) есть (ст. 86 ЖК РСФСР). Совместно проживающий с нанимателем гражданин по договору «коммерческого» найма может осуществить замену нанимателя лишь с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ), причем отсутствие такого согласия не может быть оспорено в суде, тогда как член семьи нанимателя в фонде социального использования может требовать замены нанимателя и в судебном порядке (ст. 88 ЖК РСФСР, п. 2 ст. 672 ГК РФ). Если члены семьи нанимателя (ст. 53 ЖК РСФСР) несут солидарную с ним ответственность перед наймодателем (в том числе за неуплату квартирной платы, коммунальных расходов, порчу жилого помещения), то за действия постоянно проживающих с нанимателем граждан по договору «коммерческого» найма жилого помещения ответственность перед наймодателем несет наниматель. Солидарная ответственность нанимателя и совместно проживающих с ним лиц в договоре «коммерческого» найма тоже возможна, но не в силу закона, а при наличии заключенного между ними договора, о котором должен быть извещен наймодатель. В этом случае такие граждане приобретают статус сонанимателей (п. 3,4 ст. 677 ГК РФ).
В соответствии со ст. 673 ГК объектом любого договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение (т. е. дом, часть дома, квартира или часть квартиры), пригодное для постоянного проживания. Пригодность для проживания определяется жилищным законодательством.
Жилищный кодекс РСФСР для разных ситуаций устанавливает различные требования, которым должно соответствовать жилое помещение. Так, жилое помещение, предоставляемое по ордеру в порядке улучшения жилищных условий (т. е. по договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК).
В ст. 673 ГК речь идет лишь о пригодности жилого помещения, то есть предъявляется минимум требований. Это означает, что объектом договора найма может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим требованиям, следовательно, такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья. При определении пригодности жилья исходят из строительных норм и правил, противопожарных и санитарных требований.
Например, жилые помещения не должны располагаться в подвальных и полуподвальных (цокольных) этажах, высота от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, должно быть естественное освещение и т. п. Непригодность жилых помещений может быть связана и с физическим износом дома, расположением жилых помещений в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни зонах и т. п.
Если в наем сдается только часть жилого помещения, необходимо иметь в виду, что подсобное помещение (кухня, коридор, кладовые) не может быть самостоятельным предметом договора. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Понятие, виды и субъектный состав договора:

  1. Понятие и субъектный состав договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений
  2. Субъектный состав и условия договора ренты
  3. Субъектный состав, предмет и форма договора об ипотеке
  4. 54. ПОНЯТИЕ, СОСТАВ, ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЙ
  5. § 1. Понятие территориальной основы местного самоуправления, виды муниципальных образований, состав их территории и границы
  6. Глава 6. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ВИДЫ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА. ПЕРЕВОДЫ, ПЕРЕМЕЩЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЕ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА
  7. § 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
  8. ГЛАВА 17. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИЗМЕНЕНИЯ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА
  9. § 1. Понятие и виды договоров в сфере предпринимательства
  10. ГЛАВА 21. ПОНЯТИЕ, ОСНОВАНИЯ И ВИДЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА
  11. §2. Принципы договора оптовой купли-продажи: понятие и виды
  12. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости
  13. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА Раздел I
  14. Понятие, виды, форма и государственная регистрация   договоров ренты
  15. Особенности субъектного состава договора
  16. § 2. Состав и виды правонарушений