Задать вопрос юристу

Особенности ипотеки предприятий как имущественных комплексов, ипотеки зданий и сооружений


Предмет договора об ипотеке предприятия
Поскольку термин «предприятие» используется в законодательстве в нескольких значениях, необходимо уточнить, что при ипотеке предприятия речь идет о предприятии как объекте гражданских прав, определяемом в ст.
132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий движимое и недвижимое имущество, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, и в целом рассматриваемый как особый вид недвижимого имущества.
Предприятие как имущественный комплекс может быть предметом ипотеки только после государственной регистрации недвижимости, входящей в данный имущественный комплекс. При этом право залога распространяется на все входящее в имущественный комплекс движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные активы, сырье, готовую продукцию, а также ценные бумаги и денежные средства на счетах предприятия, права требования и исключительные права (ст. 70 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке предприятия должен содержать подробный перечень всего заложенного имущества, соответствующий данным полной инвентаризации предприятия. К договору об ипотеке предприятия для определения его стоимости должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о стоимости всего имущества предприятия (ст. 70 Закона об ипотеке). В тех случаях, когда в силу закона проведение оценки является обязательным, отчет об оценке имущества, относящегося к закладываемому предприятию, также является обязательным приложением к договору об ипотеке (ст. 70 Закона об ипотеке[281]).
Особенности субъектного состава договора об ипотеке предприятия
Субъекты гражданского права, которым принадлежит право собственности на принадлежащее им имущество (хозяйственные товарищества и общества, индивидуальные предприниматели), вправе выступать залогодателями предприятия как имущественного комплекса по своему усмотрению.
В литературе отмечается, что при ипотеке предприятия, имущество которого закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника имущества[282]. Представляется, однако, что при ипотеке унитарного муниципального или государственного предприятия в целом оно фигурирует уже не как субъект, а как объект права (права собственности соответствующего публичного образования), а потому именно это образование (муниципальное, или субъект Федерации, или Российская Федерация в целом в лице уполномоченных на то органов) должно выступать в качестве стороны (залогодателя) в договоре об ипотеке.
Правило ст. 70 Закона об ипотеке о необходимости согласия собственника имущества, относящегося к предприятию (или уполномоченного им органа), для передачи предприятия в ипотеку применимо по отношению к муниципальному или государственному предприятию лишь постольку, поскольку в залог передается не всё предприятие в целом, а лишь отдельное имущество, входящее в состав предприятия и составляющее его самостоятельную часть, способную к осуществлению предпринимательской деятельности (цех, филиал и т. п.). Если же в залог передается только определенное недвижимое имущество, входящее в состав предприятия (здания, сооружения), то в таких случаях вообще нет договора об ипотеке предприятия, а может идти речь, соответственно, о залоге оборудования, транспортных средств, зданий, сооружений и т. д.
Учреждения, финансируемые за счет средств собственника, не могут быть предметом ипотеки. Это объясняется тем, что учреждения являются не объектами, а субъектами гражданского права, тогда как термин «предприятие» используется, как уже отмечалось, для определения и субъекта, и объекта гражданских прав.
Ограничения возможности ипотеки предприятия Закон об ипотеке (ст. 71) устанавливает ряд ограничений возможности ипотеки предприятия, которые не содержит ГК РФ.
Во-первых, правило о соотношении суммы основного обязательства и стоимости имущества заложенного предприятия, которая не может превышать более чем в два раза сумму кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия.
Во-вторых, залогом предприятия как имущественного комплекса обеспечивается долгосрочный кредит либо иное обязательство, срок исполнения которого устанавливается не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, если договором будет предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Гарантией соответствующего права залогодателя является и норма ст.
73 Закона об ипотеке, в силу которой при неисполнении основного обязательства взыскание на заложенное предприятие может быть осуществлено только по решению суда.
Права и обязанности залогодателя при ипотеке предприятия Закон об ипотеке (ст. 72) достаточно подробно регламентирует права залогодателя в отношении имущества, входящего в состав заложенного предприятия, и устанавливает их правовые гарантии. Основополагающее требование - возможность залогодателя лишь с разрешения залогодержателя передавать недвижимое имущество, относящееся к заложенному имущественному комплексу, закладывать его, совершать иные сделки, направленные на отчуждение данной недвижимости, если иное не установлено условиями договора об ипотеке (ч. 2 п. I ст. 72 Закона об ипотеке). Залогодатель вправе обменивать, сдавать в аренду, иным образом распоряжаться имуществом заложенного предприятия (движимым и недвижимым), но при условии, если это не влечет уменьшения общей стоимости имущества, входящего в состав предприятия (ч. I п. I ст. 72 Закона об ипотеке).
Поскольку ипотекой предприятия обеспечиваются долгосрочные кредиты и иные обязательства, важным условием является обеспечение соответствующего содержания имущества предприятия. Так, залогодатель обязан принимать необходимые меры по сохранению, ремонту и охране заложенного имущественного комплекса.
Непринятие залогодателем мер по сохранности имущества (п. ст. 338 ГК РФ) может по решению суда служить основанием для введения ипотечного контроля со стороны залогодержателя. В этом случае залогодержателю предоставляется за счет залогодателя право требовать бухгалтерские и иные отчетные документы, ставить вопрос о замене руководителя (исполнительного директора) предприятия; осуществить иные меры, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.
К примеру, если действия залогодателя способствуют уменьшению стоимости заложенного предприятия как имущественного комплекса, залогодержатель вправе в судебном порядке возбуждать дела о признании соответствующих сделок, заключенных залогодателем, недействительными.
Если меры ипотечного контроля оказались неэффективными либо действия залогодателя привели к существенному уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованиями о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия (ч. I п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке).
Особенности ипотеки зданий и сооружений
Закон об ипотеке (ч. 2 и 3 ст. 69) и ГК РФ (п. 3 ст. 340) устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). При этом залогодатель вправе заложить принадлежащие ему право собственности либо право аренды данного земельного участка (или части земельного участка).
Если залогодатель обладает не правом собственности, а лишь правом постоянного пользования земельным участком, это не препятствует сдаче в залог находящегося на этом участке здания, сооружения. В таких случаях право пользования земельным участком залогом не обременяется (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке). При реализации предмета ипотеки в случае невыполнения основного обязательства к новому собственнику здания, сооружения переходит право пользования земельным участком в том же объеме, какое было у прежнего собственника недвижимости.
Правило о совместном залоге здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. В тех же случаях, когда залогодатель обладает иным правом на земельный участок, на котором находится закладываемое им здание, сооружение (например, правом ограниченного пользования - сервитутом), следует исходить из того, что здание, сооружение, находящиеся на таком земельном участке, могут быть заложены без одновременного залога земельного участка.
Иное толкование Закона об ипотеке в его действующей редакции не представляется возможным, хотя и нельзя не согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что «Очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений»[283]. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Особенности ипотеки предприятий как имущественных комплексов, ипотеки зданий и сооружений:

  1. Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
  2. Особенности ипотеки земельных участков
  3. Глава. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  4. Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
  5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование
  6. Глава XXXVIII. Право на предприятие как имущественный комплекс (право управления)
  7. § 5. Право управления предприятием в системе прав на имущественные комплексы (п. 1783-1787)
  8. § 7. Особенности исполнения обязательств по передаче недвижимых вещей и имущественных комплексов (п. 1975-1978)
  9. Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ
  10. Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
  11. Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА
  12. Понятие и предмет договора об ипотеке
  13. Понятие и субъектный состав договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений
  14. АРЕНДА ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  15. Форма и государственная регистрация договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений
  16. Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ
  17. Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ. ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ
  18. 2.3. Американская модель квазичастной жилищной ипотеки