Задать вопрос юристу

Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование


Ипотека жилых домов и квартир, в отличие от ипотеки иного недвижимого имущества, выступает не только как наиболее надежное в современных условиях обеспечение исполнения обязательств, но и как достаточно эффективный способ решения жилищной проблемы, являющейся в течение многих десятилетий, пожалуй, самой острой социальной проблемой в нашем отечестве.

Кредитование под залог жилых помещений призвано способствовать решению жилищной проблемы не только (и не столько) за счет крупных бюджетных ассигнований, но и на взаимовыгодной для банков и граждан договорной основе. С учетом именно этого аспекта - социальной значимости жилья - Закон об ипотеке предусматривает некоторые особенности ипотеки жилых домов и квартир.
Предмет ипотеки
Согласно ст. 74 Закона об ипотеке ипотека жилых домов и квартир, особенностям которой посвящена гл. 13 закона, допускается только в отношении тех индивидуальных или многоквартирных жилых домов и квартир, которые принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Причем можно заложить только часть дома либо квартиры, но эта часть должна состоять из одной или нескольких изолированных комнат, а когда закладывается часть многоквартирного дома, то она должна состоять из одной или нескольких отдельных квартир. Залог жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
He исключена ипотека и тех жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные (и ограниченно дееспособные) члены семьи собственника - с разрешения органов опеки и попечительства, если у этих органов нет оснований считать, что ипотекой нарушаются права таких лиц (ст. 77 Закона об ипотеке). Отказ (а он должен быть письменным и мотивированным) заявитель может оспорить в судебном порядке.
Дачи, садовые домики и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки, но на общих основаниях: специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
Поскольку в силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, и отчуждение квартиры возможно только с условием отчуждения доли в праве общей собственности на такое имущество, - при

ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной, наряду с квартирой, считается и доля залогодателя в праве общей долевой собственности на жилой дом.
Применительно к жилым домам и квартирам ипотека возможна как в отношении уже существующего жилья, так и того, которого у залогодателя ещё нет на момент заключения договора ипотеки и которое имеется в виду приобрести за счет кредита, выдаваемого банком на его приобретение и обеспечиваемого залогом этого «будущего» жилья (так называемое ипотечное кредитование).
Ипотечное кредитование
Ипотечный кредит отличается от других видов кредита, которые тоже могут обеспечиваться ипотекой: I) целевым назначением (предоставляется для покупки или строительства жилья), 2) предметом залога (им является приобретаемое или построенное жилье).
Ипотечное кредитование - это предоставление кредитными организациями гражданам кредитов для оплаты строительства (реконструкции, достройки) или покупки жилых помещений (домов, квартир) под залог (ипотеку) именно этого жилого помещения в качестве обеспечения исполнения кредитного обязательства.
Ипотечный кредит полностью соответствует правилам ст. 340 ГК РФ, разрешающей заключать договоры о залоге того имущества, которое будет приобретено залогодателем в будущем.
Это правило отражено в Законе об ипотеке, который предусмотрел возможность возникновения ипотеки не только из договора о залоге, но и непосредственно из закона. Таким образом, применительно к залогу жилья ст. 77 Закона об ипотеке предусматривает два возможных основания ипотеки: договорный и законный.
Залогодержателем при законной ипотеке жилых помещений выступает банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры (целевой кредит).
Здесь ипотека вступает в силу как бы «автоматически»16 - с момента государственной регистрации договора купли-продажи этого дома, квартиры, по которому приобретателем (покупателем) выступает залогодатель. Таким образом, в данном случае ипотека имеет место не в силу договора, а в силу закона. Указанная норма, однако, имеет диспозитивный характер (т. е. если иное не предусмотрено кредитным договором).
С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет сумм кредита, и до полного погашения кредита приобретенное жилье в силу закона (ст. 77 Закона об ипотеке) считается находящимся в залоге и приобретатель этого жилья не вправе его отчуждать без разрешения банка.
Вопрос о процедуре государственной регистрации «законной» ипотеки решен в нормативном порядке: ст. 29 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам[284] предусматривает, что государственная регистрация такой ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя в качестве покупателя жилья, под приобретение которого выдан кредит, обеспеченный ипотекой приобретаемого жилья. В силу ст. 30 той же Инструкции для регистрации «законной» ипотеки на требуется представления в учреждение юстиции отдельного заявления, а сама регистрация осуществляется бесплатно.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., предусматривает три возможных варианта оформления ипотечного жилищного кредита.
Кроме рассмотренного варианта «законной» ипотеки, когда договор об ипотеке вообще не заключается, возможно оформление ипотечного кредита самостоятельным договором об ипотеке (когда у заемщика уже есть какое-то жилое помещение, которое он закладывает в обеспечение получаемого кредита), так и трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения между продавцом жилого помещения, его покупателем (залогодателем) и залогодержателем (банком)[285].
Форма и условия договора ипотеки жилых помещений
Когда между банком, дающим кредит, и заемщиком заключается в обеспечение возврата кредита обычный договор ипотеки, он удостоверяется нотариально и подлежит государственной регистрации - как любой договор ипотеки.
Точно такие же требования предъявляются к договору ипотеки жилья, когда он заключается в обеспечение исполнения любого другого обязательства, причем не только по отношению к банку. Залогодержателем здесь может выступать любой субъект гражданского права, а залогодателем - любой собственник жилья (гражданин или юридическое лицо).
В интересах кредитора (залогодержателя) оценить в таком договоре закладываемые дом, квартиру немного ниже их реальной рыночной стоимости (примерно на 5-10 %), чтобы в случае обращения на неё взыскания была возможность достаточно быстро её продать в обеспечение погашения кредита.
Поскольку предмет залога всегда остается у залогодателя, на него при любых вариантах залога возлагается обязанность не допускать уменьшения стоимости заложенных квартиры, жилого дома сверх стоимости того, что принято называть нормальным износом.
Все расходы по содержанию заложенного жилого дома или квартиры, производство текущего и капитального ремонта лежат на залогодателе. Он же обязан страховать за свой счет заложенное имущество, если иное не предусмотрено договором, - в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
В соответствии со ст. 34 Закона об ипотеке залогодержатель имеет право проверять и по документам, и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, в том числе в тех случаях, когда это имущество (дом, квартира) находятся во владении и пользовании третьих лиц (например, переданы нанимателю по договору жилищного найма).
Соблюдение интересов залогодателя, связанных с сохранностью заложенного жилья, обеспечивается нормами ст. 35 Закона об ипотеке, вплоть до предъявления требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество при неудовлетворении такого требования в срок, предусмотренный договором, либо (если такой срок договором не предусмотрен) - в месячный срок.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (в том числе за счет страхового возмещения) и в тех случаях, когда по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное жилье будет утрачено или повреждено настолько, что в связи с этим обеспечение ипотекой основного обязательства существенно ухудшилось.
Эта мера защиты интересов залогодателя основана на том, что залогодатель, оставаясь собственником жилья, несет риск случайной гибели или повреждения заложенных дома, квартиры.
Если в период действия договора о залоге жилого помещения последнее будет национализировано, реквизировано, изъято (выкуплено) для государственных или муниципальных нужд и залогодателю в связи с этим будет предоставлено другое жилое помещение или возмещение его стоимости, ипотека распространяется и на вновь предоставленное помещение либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения (ст. 41 Закона об ипотеке).
В тех же случаях, когда заложенное жилое помещение будет изъято у залогодателя по приговору суда в виде санкции за совершенное преступление, подлежит применению ст. 38 Закона об ипотеке, в силу которой любое лицо (следовательно, и государство в лице уполномоченного им органа), которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все его обязанности по договору об ипотеке.

Последствия невозврата ипотечного кредита
Внесенными в Закон об ипотеке изменениями от 11 февраля г. и от 24 декабря 2002 г. ужесточены последствия невозврата кредита, обеспеченного залогом жилого дома или квартиры. В силу ст. 78 Закона об ипотеке при условии, если имел место ипотечный кредит под приобретение или строительство этого жилья, обращение залогодержателем (банком) взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования (т. е. выселения) совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.
Если же в квартире или жилом доме проживают по договору коммерческого найма наниматели («квартиранты», как их именуют в быту), они не подлежат выселению, поскольку смена собственника жилого помещения не является основанием для расторжения договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Обращение взыскания на заложенные дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил о таком внесудебном порядке (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 Закона об ипотеке). Реализация жилья осуществляется только путем продажи с торгов в форме открытого аукциона или конкурса.
По ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке выселить заемщика из квартиры, приобретенной за счет кредита банка, было практически невозможно. Банк мог выставить квартиру на торги, продать её, но если у заемщика не было другого жилья, выселить его было нельзя. Соответственно весьма трудно было найти покупателя на такое жилье « с начинкой». После внесения изменений в Закон стало действовать прямо противоположное правило: если заемщик задержит платежи в погашение кредита более трех раз в течение года (даже если каждая просрочка незначительна - п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке), или грубо нарушает правила пользования заложенным жильем, правила его содержания, ремонта, страхования, или не допускает представителя залогодержателя для проверки состояния жилья (ст. 29-34 Закона об ипотеке), - банк может обращать взыскание на приобретенное или построенное в счет ипотечного кредита жилье и после его продажи выселять заемщика с семьей, причем независимо от того, есть ли у выселяемого неисправного заемщика и его семьи иное жилое помещение, пригодное для проживания.
Жилые помещения из фондов жилья для временного поселения, порядок их предоставления и использования
Очевидно, однако, что на практике выселение неисправного заемщика без предоставления хоть какой-нибудь другой «крыши над головой», т. е. выселение «на улицу» было бы весьма затруднительным и просто негуманным, особенно, если членами его семьи являются несовершеннолетние дети, старики, нетрудоспособные иждивенцы. Нельзя не учитывать и того, что невозможность возвратить кредит может наступить и не по вине заемщика (потеря работы, инвалидность и т. п.).
Проблема решена (и, как представляется, оптимальным способом применительно к сегодняшним возможностям государства) Федеральным законом от 24 декабря 2002 г.19, внесшим изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, в Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»20 и в Закон об ипотеке.
Закон об ипотеке в п. I ст. 78 предусматривает, что освобождение заложенных жилого дома или квартиры, на которые произведено взыскание с последующей их реализацией, заемщиком и членами (в том числе бывшими) его семьи осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Таким законом с принятием вышеназванного Федерального закона от 24 декабря 2002 г. стал Жилищный кодекс РСФСР, в состав которого включена специальная глава З1 «Пользование жилыми помещениями из фондов жилья для временного поселения».
Порядок формирования фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жильё, приобретенное за счет ипотечного кредита, а также порядок и условия предоставления такого жилья устанавливаются на уровне законов субъектов Российской Федерации, причем обязательным условием предоставления временного жилья в данном случае является отсутствие у граждан на момент обращения взыскания на их жильё, приобретенное за счет ипотечного кредита (или целевого займа), иного пригодного для проживания жилого помещения.
При этом граждане, которым предоставлено такое временное жилье, приобретают правомочия владения и пользования, но не распоряжения этим жилым помещением. В силу ст. 1083 Жилищного кодекса РСФСР они не имеют права на приватизацию, обмен, раздел, бронирование, сдачу в поднаем или по иным договорам занимаемое жилое помещение, равно как и на вселение временных жильцов.
Предоставление временного жилья осуществляется после обращения взыскания на заложенное жилое помещение с реализацией последнего - по требованию нового собственника (покупателя) этого жилого помещения.
Таким образом, основаниями для предоставления временного жилого помещения залогодателю и членам его семьи являются в совокупности: обращение взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация в установленном порядке; требование нового собственника освободить приобретенное им жилое помещение; отсутствие у залогодателя и членов его семьи иного пригодного для проживания жилого помещения.
Соответственно основаниями для выселения залогодателя и членов его семьи из жилого помещения, которое реализовано (продано) в порядке обращения на него взыскания, являются обстоятельства, предусмотренные в ст. 1081; ст. 1361 Жилищного кодекса РСФСР: принятие решения о предоставлении жилого помещения из фонда жилья для временного поселения; фактическое предоставление залогодателю с семьей такого жилого помещения; соответствие предоставляемого жилого помещения санитарным и техническим требованиям с размером, не ниже нормы жилой площади для общежитий (если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации).
При этом ст. 1361 Жилищного кодекса РСФСР предоставляет выселяемым гражданам месячный срок для добровольного переселения в предоставленное жилое помещение из фонда жилья для временного поселения. По истечении этого срока они переселяются в принудительном (судебном) порядке.
Представляется, что в данном случае следовало бы предусмотреть не судебный (достаточно длительный и обременительный для собственника), а упрощенный (административный) порядок принудительного переселения ввиду бесспорности требования нового собственника жилого помещения и с целью оптимальной гарантированности и защиты его права собственности на приобретенное жилое помещение.
Очевидно, что теперь есть основание надеяться на активизацию деятельности банков по ипотечному кредитованию и сами кредиты станут более доступными (т. е. уменьшатся процентные ставки), поскольку уменьшились риски банков, что уже можно наблюдать на практике.
Кредиты под залог незавершенного строительства и строительных материалов и оборудования
Необходимость получения кредита возникает у субъектов гражданского права, прежде всего у граждан, при приобретении жилья не только путем его покупки, но и при строительстве жилого дома.
Действующее законодательство (ст. 76 Закона об ипотеке) предусматривает возможность залога (в обеспечение выданного банком целевого кредита на строительство дома) незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю строительных материалов и оборудования.
Представляется правильным следующее толкование содержания ст. 76 Закона об ипотеке. При выдаче кредита под залог только строительных материалов и оборудования, заготовленных для строительства, должен заключаться договор о залоге движимого имущества с соблюдением правил, относящихся именно к этому договору. В частности, не потребуются обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора о залоге.
При залоге же незавершенного строительства последнее рассматривается как недвижимое имущество, включающее в свой состав и строительные материалы, оборудование, если они имеются на строящемся объекте и принадлежат на праве собственности залогодателю. Соответственно, договор о его залоге подчиняется правилам, регулирующим договор об ипотеке. Залог незавершенного строительством жилого дома допускается только для обеспечения возврата кредита, предоставленного для сооружения жилого дома, т. е. речь может идти только о целевом использовании кредита в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ[286].
При нецелевом использовании заемных средств займодавец (банк или иная кредитная организация), наделенный законом правом контролировать их использование по назначению, может потребовать досрочного возврата всей суммы займа с уплатой причитающихся процентов.
Квалификация недостроенного объекта (незавершенного строительства) как недвижимого имущества и право закладывать такого рода объекты по правилам договора об ипотеке впервые было предусмотрено ныне утратившим силу Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г.[287], однако на практике функционирующие тогда органы технической инвентаризации (БТИ) отказывались регистрировать такие договоры. В настоящее время заключение и государственная регистрация договоров о залоге незавершенного строительства как особого вида недвижимого имущества в обеспечение предоставленного кредита осуществляется в соответствии с п. 2 ст. 5, ст. 76 Закона об ипотеке и п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из п. 2 ст. 25 данного закона, объект незавершенного строительства может квалифицироваться как недвижимость только при совершении сделок с ним, в том числе договора о залоге. Именно при заключении сделки (при необходимости - её государственной регистрации, с момента которой сделка считается заключенной) с незавершенным строительством осуществляется и государственная регистрация права на незавершенное строительство как объект недвижимости, что в свою очередь возможно лишь при представлении в учреждение юстиции документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости, необходимой проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование:

  1. Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
  2. УВЕЛИЧЕНИЕ ОБЪЕМОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  3. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  4. Ипотечное кредитование в Омске и Омской области
  5. 4. Ипотечное кредитование
  6. УВЕЛИЧЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА АГЕНТСТВА ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИШНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
  7. Особенности ипотеки предприятий как имущественных комплексов, ипотеки зданий и сооружений
  8. ПРОБЛЕМЫ КРЕДИТОВАНИЯ ПОД ЗАЛОГ В РОССИИ (ОСОБЕННОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЛОГЕ И НАКОПЛЕННЫЙ ОПЫТ ЗАЛОГОВОГО КРЕДИТОВАНИЯ)
  9. 2.3. Классификация малоэтажных жилых комплексов и индивидуальных жилых строений
  10. Особенности ипотеки земельных участков
  11. Глава. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  12. Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
  13. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  14. 13.8. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
  15. 2.9. Ипотечные операции коммерческих банков
  16. 14. Из коммуналок в отдельные квартиры: повседневная жизнь в годы «оттепели»
  17. ИпОТеЧНЫе банки