Задать вопрос юристу

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах


Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с Законами о государственной регистрации и «О товариществах собственников жилья», а также Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утв.
Минюстом РФ 27 июня 2003 г.). Особенностью государственной регистрации возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах является прежде всего одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 Закона о государственной регистрации).
При государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме (ст. 23 Закона о государственной регистрации) достаточно сложным является вопрос о том, в какой момент многоквартирный жилой дом, группа зданий или дом ЖСК приобретает статус кондоминиума. Между тем от решения этого вопроса зависят и действия государственного регистратора при проведении правовой экспертизы договора купли-продажи помещения в кондоминиуме, так как согласно ст. 13 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» продавец должен представить покупателям данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещений и общего имущества, устав товарищества и др.
Представляется, что многоквартирный жилой дом без земельного участка не может рассматриваться как комплекс недвижимого имущества, поскольку, исходя из положений Федерального закона «О товариществах собственников жилья», он не соответствует понятию кондоминиума. Данный закон связывает создание кондоминиума в первую очередь с включением в его состав земельного участка, в связи с чем создание кондоминиума должно быть связано с моментом государственной регистрации прав на общее имущество в нем.
Необходимо различать случаи регистрации прав на недвижимое имущество во вновь создаваемом кондоминиуме и прав на недвижимое имущество в существующем кондоминиуме. Регистрация прав на все объекты недвижимости во вновь создаваемом кондоминиуме должна осуществляться комплексно, т. е. одновременно и права общей долевой собственности на общее имущество, и права каждого домовладельца на принадлежащие им помещения в кондоминиуме.
Однако одновременная регистрация возникновения прав на квартиру и общее имущество, впервые приобретаемых во вновь созданном объекте при новом строительстве, если ранее застройщикам не отводили земельный участок на праве общей долевой собственности, не может быть применима, поскольку без регистрации прав на помещение в кондоминиуме домовладелец не может получить в общую долевую собственность земельный участок, так как собственником он становится с момента регистрации своего права на помещение.

Если земельный участок отводился застройщику, который после сдачи дома в эксплуатацию передает квартиры по договорам долевого участия гражданам и юридическим лицам, данные лица сначала должны оформить право собственности на квартиры, стать домовладельцами, затем создать кондоминиум и оформить права на общее имущество кондоминиума, аналогично порядку в существующей застройке.
Таким образом, при новом строительстве домовладельцами должны быть сначала зарегистрированы права на помещения, оформлены права на земельный участок, паспорт домовладения, а затем зарегистрированы права на общее имущество в кондоминиуме.
В случае, если земельный участок отводился ранее заинтересованным лицам для постройки жилого дома и создания кондоминиума и было создано товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме, учреждение юстиции может одновременно зарегистрировать права во вновь созданном кондоминиуме: физических и юридических лиц - на помещения, а домовладельцев - на общее имущество в кондоминиуме, при наличии технического паспорта домовладения, решения собрания домовладельцев, документов, подтверждающих факт создания объектов нового строительства, документов о праве домовладельцев на земельный участок.
Учитывая, что при включении отдельного объекта недвижимости в состав кондоминиума принципиально изменяется правовой режим данного объекта, реализация прав на который ставится в зависимость от норм, регулирующих права на общее имущество в кондоминиуме (например, необходимость соблюдения положений ст. 13 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), необходимо при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости в кондоминиуме вносить в реестр сведения о ранее возникших правах домовладельцев на принадлежащие им отдельные объекты.
В случае, когда кондоминиум уже создан, права на помещение и общая долевая собственность на общее имущество зарегистрированы, отдельного действия по регистрации прав на долю в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме при совершении сделок с помещениями не требуется, так как доля собственности каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещения в кондоминиуме, принадлежащие этому домовладельцу.
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах:

  1. Глава II. ОРГАНЫ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  2. Глава III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  3. Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  5. 2.5. Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости и сделок с ними
  6. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НИМ
  7. Глава V. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
  8. Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
  9. § 2. Государственная регистрация предпринимателей, их имущества и сделок
  10. Форма договора и государственная регистрация перехода прав на недвижимость
  11. Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости
  12. 1.2. Правовые особенности сделок с недвижимостью
  13. Особенности государственной регистрации сервитутов