Задать вопрос юристу

Ограничения в распоряжении земельными участками


В первой главе были уже проанализированы особенности земельного участка как вида недвижимого имущества. В главе 3 - охарактеризованы особенности юридической судьбы земельного участка при отчуждении находящейся на нем недвижимости или при отчуждении самого земельного участка, «обремененного» находящимися на нем и не отчуждаемыми с ним зданиями, строениями, сооружениями (ст.
552, 553 ГК РФ).
Договор купли-продажи земельного участка относится к договорам купли-продажи недвижимости и потому подчиняется всем правилам совершения сделок с недвижимым имуществом, установленным в ГК РФ и рассмотренным в гл. 3.
То обстоятельство, что земля, будучи вовлеченной в гражданский оборот как вид недвижимого имущества, тем не менее остается природным объектом - составной частью окружающей среды, обусловливает ряд законодательных ограничений владения, пользования и распоряжения земельными участками. Ограничения в распоряжении земельными участками, и прежде всего путем их продажи, выражаются, в частности, в изъятии из оборота или ограничении в обороте определенных земель, в запрете произвольного изменения целевого назначения земельного участка. Ограничения касаются и субъектного состава сделок, и возможности приобретения земельных участков в пределах определенных размеров, и в установлении преимущественного права субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже и в установлении иных особых правил продажи земельных участков такого рода.
В силу п. 2. ст. 27 Земельного кодекса РФ не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, в частности, перечисленным в п. 4 той же статьи. В соответствии с п. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[157] не могут быть предметом сделок купли-продажи земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности. А в силу п. I ст. 4 того же закона не допускается совершение никаких сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным в порядке, указанном в той же статье.
В п. 2 той же статьи законом субъекта РФ устанавливается максимальный размер земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга, близких родственников, а также юридических лиц, в которых этот гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц (но не менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких участков).
Особенности купли-продажи земельных участков, которые устанавливает Земельный кодекс РФ (ст. 37-38) и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в большинстве случаев направлены на конкретизацию норм ГК РФ. Условия и порядок купли-продажи земельных участков
Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Без него сделка купли-продажи земельных участков (в том числе дачных) не будет зарегистрирована.
Соответственно следует иметь в виду, что, с одной стороны, Земельный кодекс РФ не лишает возможности граждан про-

должать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время без ограничения какими-либо сроками по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать (бесплатно приобрести в собственность) такой земельный участок (п. 5 ст. 20). С другой стороны, до приобретения земельного участка, принадлежащего гражданину (как и юридическому лицу) на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не вправе распоряжаться таким участком, в частности, продать его (п. 4 ст. 20).
Te же правила установлены в ст. 21 Земельного кодекса РФ применительно к земельным участкам, находящимся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения: распоряжение ими до приобретения на них права собственности не допускается (за исключением перехода права на земельный участок по наследству).
Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его пользования. Такое требование к продавцу, когда нет единой государственной системы информации о земельных участках, а большая часть земель продолжает оставаться в государственной собственности, в значительной степени относится именно к государству-собст- веннику, которое при продаже своих земель обязано передать всю имеющуюся информацию об участках, чтобы новый собственник осознанно приобретал земельный участок для реализации определенных проектов и мог эффективно его использовать.
Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц (ст. 209, 260 ГК РФ, ст. 27, 43 Земельного кодекса РФ), в том числе путем продажи этих участков.
Существенной правовой особенностью оборота земельных участков является то, что возможность приобретения и владения земельными участками иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства определенным образом ограничена. Так, право на земельный участок указанным категориям субъектов гражданского права ни при каких обстоятельствах не может передаваться безвозмездно (п. 5 ст. 28 Земельного кодекса РФ), тогда как российские товарищества собственников жилья и граждане России в оговоренных в законе случаях могут приобретатель право на земельные участки безвозмездно. Te же субъекты гражданского права не могут приобретать в собственность земли в приграничных районах (перечень которых определяется Президентом РФ), а также в пределах иных особых территорий, устанавливаемых федеральным законом (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ), а земли сельскохозяйственного назначения могут приобретать только на условиях аренды[158].
Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства) составляет более 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости обусловил включение в Земельный кодекс РФ (п. I ст. 36) правила о том, что исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках - в порядке и на условиях, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

В случае, если здание (или помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (либо в аренду) с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ).
В одних случаях предоставляя гражданам и юридическим лицам исключительное или преимущественное право на приобретение земельных участков, в других случаях Земельный кодекс РФ принуждает их к заключению договоров купли-продажи в качестве продавцов или покупателей (в последнем случае с вариантом аренды).
Так, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязывает собственника земельного участка произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок (часть участка) из земель сельскохозяйственного назначения, если они не могут принадлежать ему на праве собственности в силу ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 того же закона, причем отчуждение должно быть произведено в течение года со дня вступления данного закона в силу, если они были приобретены до вступления его в силу либо (если право собственности на них возникло после вступления этого закона в силу) - в течение года со дня, когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение ст. 3.
Принудительная покупка - до I января 2004 г. - земельных участков (с вариантом аренды) предусмотрена для юридических лиц (за некоторыми исключениями), которые до вступления в силу Земельного кодекса РФ владели ими на праве постоянного бессрочного) пользования[159].
Представляется, что юридических лиц, особенно тех, которые в свое время были созданы путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, не устраивает ни вариант аренды, ни вариант покупки земельного участка, на котором находится их недвижимость. Предприятия при приватизации продавались с правом бессрочного пользования землей, причем в стоимость большинства их была заложена и цена земельных участков под ними. Теперь же Земельный кодекс РФ фактически установил «конечный срок» этого «бессрочного» пользования и обязывает предприятия вновь платить за земельные участки - выкупную цену либо арендную плату.
Если учесть, что почти к середине 2003 г., т. е. немногим более чем за полгода до установленного конечного срока доля земель, находящихся в государственной собственности, составляет 92,4%, а юридическим лицам на праве собственности принадлежит только 4% земельного фонда[160], то очевидно, что юридические лица либо не заинтересованы, либо не в состоянии выполнить условия, предписанные Земельным кодексом РФ.
К тому же нельзя не учитывать, что законодательно установлены лишь верхние и нижние пределы ставок платы за землю в зависимости от величины населенного пункта, где расположено предприятие, а определение конечной цены за земельные участки отнесено к компетенции региональных властей, и эти ставки могут колебаться от 3 до 30 ставок земельного налога (плюс многочисленные коэффициенты (тоже устанавливаемые в регионах). Поэтому на практике цена земельных участков может отличаться в тысячу раз, и это ставит предприятия в абсолютно неравные условия, исключая тем самым принцип справедливой конкуренции. Максимальные ставки на выкуп земли для коммерческих организаций равнозначны увеличению налоговой нагрузки на предприятия до 54%[161], что в корне противоречит провозглашенному Правительством РФ курсу на снижение налогового бремени. Следствием может стать новая волна банкротств, безработицы, социальной напряженности.
Безусловно, передавать землю под недвижимостью её собст- венникам-юридическим лицам нужно, и конечно, не даром. Однако прежде необходимо было бы провести глубокий экономический анализ ситуации, оценить платежеспособность предприятий, выработать экономические обоснования и стратегический подход к обозначившейся проблеме. Видимо, наиболее оптимальным вариантом был бы не единовременный, а поэтапный выкуп земли, что не так болезненно сказалось бы на финансовом состоянии коммерческих организаций и в то же время обеспечивало бы регулярные поступления в соответствующие бюджеты.
Хотя по общему правилу продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения торгов (аукционов или конкурсов), земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен им в собственность по договору купли-продажи вне конкурса по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого участка (п. I, 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В договор купли-продажи земельного участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как собственника: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на проданный земельный участок третьими лицами.
Эти же правила применяются к договорам мены, предметом которых является земельный участок (земельные участки).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающей существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Нетрудно заметить, что в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ преломляются положения ст. 475 и ст. 179 ГК РФ. В частности, речь идет, по сути дела, о продаже имущества ненадлежащего качества и о совершении сделки под влиянием обмана. В силу специфики предмета сделки при покупке земельного участка у покупателя возникает не любое на выбор из прав, предусмотренных в ст. 475 ГК РФ, а лишь право на расторжение договора либо на уменьшение покупной цены. При введении покупателя продавцом в заблуждение относительно существенных качеств предмета сделки покупатель может требовать расторжения договора по ст. 37 Земельного кодекса РФ, однако эта статья не упоминает о применении судом односторонней реституции по такой сделке. Представляется, однако, что последствия, предусмотренные в ст. 37 Земельного кодекса РФ, не исключают возможности удовлетворения иска покупателя о признании сделки недействительной с последствиями, указанными в ст. 179 ГК РФ в виде односторонней реституции.
Следует отметить, что Земельный кодекс РФ, достаточно подробно регулирующий оборот земельных участков, реально регулирует оборот всего 2% российских земель. Оборот земель сельскохозяйственного назначения (за некоторыми изъятиями) регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[162]. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Ограничения в распоряжении земельными участками:

  1. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
  2. 51. Наследование земельных участков
  3. Реквизиция земельного участка
  4. 29. СЕРВИТУТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
  5. Особенности ипотеки земельных участков
  6. Земельные участки
  7. 43. НОРМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  8. 16. ВИДЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
  9. Кадастровая стоимость земельного участка
  10. 5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками