Задать вопрос юристу

Арендная плата и срок как условия договора


К числу существенных условий договора аренды относится арендная плата. Общие положения об арендной плате включены в ст. 614 ГК РФ, из содержания которой не представляется возможным сделать однозначный вывод о том, является ли размер арендной платы существенным условием любого договора аренды, т.
е. таким условием, отсутствие которого в договоре всегда свидетельствует об отсутствии самого договора.
В соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. С учетом этого правила и со ссылкой на п. I ст. 614 ГК РФ (предусматривающий, что при отсутствии в договоре указания на порядок, условия и сроки внесения арендной платы считается, что в договоре установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах) ряд авторов исходят из того, что в обычном договоре аренды размер арендной платы не относится к числу существенных условий[208].
Между тем по ч. I ст. 614 ГК РФ к «обычным» могут быть отнесены порядок, условия и сроки, но не размер арендной платы. Напротив, п. 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что в договоре должна быть установлена арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, либо установленной доли от полученных арендатором продукции, плодов, доходов, либо в виде конкретной вещи, подлежащей передаче арендодателю, либо в виде возложения на арендатора определенных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества. То есть в любом виде в договоре должен быть установлен конкретный размер арендной платы, что позволяет говорить об обязательности условия о размере арендной платы в любом договоре аренды.
Однако при сопоставлении ст. 614 ГК РФ, содержащей правила об арендной плате по любому договору аренды, со ст. 654 ГК РФ, конкретизирующей это правило применительно к договору аренды здания или сооружения, нельзя не учитывать, что только по отношению к договору аренды зданий и сооружений отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы свидетельствует об отсутствии договора.
Таким образом, при отсутствии в договоре аренды здания, сооружения условия о размере арендной платы договор считается

незаключенным и не влечет правовых последствий, и прежде всего - обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору. При этом условие о размере арендной платы должно быть указано в самом договоре аренды, но не в дополнительном соглашении к нему. Соглашение не может относиться к незаключенному (отсутствующему) договору.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата «по умолчанию» включает в себя и плату за пользование арендатором земельным участком, на котором находится арендованная недвижимость, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Итак, договор аренды недвижимости обязательно должен содержать условие об арендной плате как его существенное условие. Очевидно, что то же требование должно предъявляться к договору аренды нежилых помещений как частей зданий, сооружений31. При этом стороны вправе выбрать любой вид арендной платы из предусмотренных в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Соответственно в качестве арендной платы в договоре могут быть предусмотрены: твердая денежная сумма, вносимая единовременно или периодически; конкретная доля (обычно в процентном отношении) полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; определенная услуга или услуги, которые арендатор должен предоставить арендодателю; конкретная вещь (вещи), которую арендатор должен предоставить арендодателю в собственность или в аренду; четко обозначенная денежная сумма, которую арендатор должен затратить на улучшение (реконструкцию, капитальный ремонт и т. п.) арендованного имущества.
Приведенный перечень видов (способов) определения размера арендной платы по смыслу п. 2 ст. 614 ГК РФ не является исчерпывающим. Стороны договора могут предусмотреть сочетание перечисленных видов арендной платы либо выбрать иную её форму. Однако при любом избранном сторонами способе определения арендной платы её размер должен быть определен в договоре таким образом, чтобы не осталось двусмысленности, неопределенности в этом вопросе. Для этого необходимо, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон о размере арендной платы[209]. В противном случае может возникнуть вопрос об отсутствии самого договора в связи с отсутствием (неопределенностью) одного из его существенных условий.
При сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата обычно рассчитывается по весьма сложной методике, утверждаемой соответственно субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием и включает в себя наряду с базовой ставкой арендной платы так называемые поправочные коэффициенты.
Размер базовой ставки годовой арендной платы обычно определяется исходя из величины амортизационных отчислений, стоимости предмета аренды и предстоящих расходов на его содержание и капитальный ремонт. Путем деления полученной суммы на 12 определяется месячный размер базовой ставки арендной платы.
Поправочные коэффициенты могут быть повышающими или понижающими базовую ставку арендной платы. Так, размер повышающего коэффициента может зависеть от месторасположения сдаваемого в аренду объекта, степени его благоустройства, этажности, капитальности и др. факторов, определяющих ценность, полезность предмета аренды.
Понижающий коэффициент может определяться назначением сдаваемого в аренду помещения (например, для вспомогательных площадей), фигурой арендатора (например, для правоохранительных или иных бюджетных органов, организаций инвалидов и др.).
Обычно устанавливаемая договором ставка арендной платы включает в себя и так называемый инфляционный коэффициент, т. е. учитывающий уровень инфляции и равный коэффициенту увеличения в установленном порядке минимальной заработной платы в Российской Федерации. Учет такого коэффициента при установлении арендной платы служит предотвращению потерь арендодателя от инфляции и предотвращает споры между сторонами в процессе действия договора, связанные с изменением ставок арендной платы. В тех же целях в договоре следует четко указать, входят ли в состав арендной платы налоги и коммунальные платежи, связанные с предметом аренды, или они уплачиваются одной из сторон независимо от арендной платы (и какой стороной именно).
Арендная плата включается в затраты, относимые на себестоимость продукции, работ, услуг и в связи с этим исключается из налогооблагаемой базы юридических лиц-арендаторов (при условии, разумеется, соблюдения правил о форме договора и его государственной регистрации, когда это необходимо).
Размер арендной платы в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ может меняться в процессе действия договора. Во-первых, стороны (если иное не предусмотрено договором) могут менять размер арендной платы в сторону увеличения или уменьшения по взаимному согласию - в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год[210]. Во-вторых, сама возможность изменения арендной платы и минимальные сроки её пересмотра могут определяться для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества специальным федеральным законом.
Возможны и иные варианты. Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще либо то, что любая из сторон договора может требовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если такого рода условия договором не предусмотрены, арендная плата может быть изменена лишь по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным законом (например, в силу ст. 451 ГК РФ).
Закон предусматривает один случай возможности уменьшения арендной платы по одностороннему требованию арендатора (в случае несогласия на это арендодателя спор должен решаться в судебном порядке): если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).
Одним из условий договора аренды является срок. Договор аренды - всегда срочный договор, поскольку предполагает возврат арендованного имущества арендодателю. Ho если предмет и цена (арендная плата) относятся к существенным условиям договора, без включения которых в договор он не считается заключенным, то срок в договоре может быть не указан. В этом случае считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), причем ГК РФ, в отличие от ранее действовавшего законодательства, не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды недвижимости.
Если срок аренды в договоре не определен, каждая из его сторон вправе в любое время отказаться от договора (расторгнуть договор), предупредив другую сторону об этом за три месяца. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе. Обязательность письменной формы договора аренды обусловливает обязательный письменный характер такого предупреждения, которое по своей юридической природе должно быть отнесено к односторонним сделкам.
На практике арендодатель, своевременно предупредивший арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, нередко затем обращается в суд с требованием о расторжении договора. Между тем такое предупреждение само по себе является достаточным основанием для прекращения договора, т. е. дополнительного судебного решения по этому вопросу не требуется. Необходимость обращения в суд у арендодателя возникает в случаях, когда, несмотря на своевременное предупреждение им арендатора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор имущество не возвращает, продолжает им пользоваться и к тому же не платит арендную плату.
Так, арбитражный суд Омской области своим решением расторг договор аренды, заключенный между ООО «Радость» и предпринимателем Мыльниковой, взыскав с неё 8000 руб. основного долга по арендной плате и 8000 руб. пени за просрочку уплаты.
Суд апелляционной инстанции установил, что ООО «Радость», обратившееся с иском о расторжении договора аренды, взыскании основного долга и пени, своевременно, за три месяца направило арендатору Мыльниковой предупреждение о прекращении договора аренды, о чем в деле имеются письменные доказательства, которые ответчик не оспаривает. Тем самым ООО «Радость» уже воспользовалось предусмотренным законом правом расторжения договора в одностороннем порядке, в связи с чем одновременное применение судебного порядка расторжения договора, установленного ч. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, не может иметь места. Соответственно иск ООО «Радость» в части требования о расторжении договора не подлежал удовлетворению. Решение в части этого требования принято судом первой инстанции с нарушением норм материального права и подлежит отмене. Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении искового требования о расторжении договора[211]. 
<< | >>
Источник: Невзгодина Е.Л.. Сделки              с              недвижимостью:              Учебное              пособие. 2004

Еще по теме Арендная плата и срок как условия договора:

  1. Форма и условия договора: предмет, срок, оплата жилья
  2. Особенности срочного трудового договора и договора, заключенного на неопределенный срок
  3. Индивидуальный предприниматель - работодатель: особенности заключения договора с физическим лицом. Срок трудового договора
  4. 3. Срок трудового договора
  5. Срок договора
  6. § 1. Заключение трудового договора на неопределенный срок
  7. Срок трудового договора с работниками учреждений высшего профессионального образования
  8. Ученический договор, его содержание, форма и срок действия, стороны
  9. Особенности регулирования труда работников, заключивших трудовой договор на срок до 2 месяцев
  10. 1.4. Квартирная плата как налогообразный сбор
  11. 5. Изменение условий трудового договора в связи с изменением организационных или технологических условий труда
  12. § 8. Прекращение трудового договора в связи с отказом работника от продолжения работы в силу изменения существенных условий трудового договора
  13. 20.9. Условия действительности договоров о труде, изменение юридической квалификации договоров о труде
  14. 22.2. Расторжение трудового договора в связи с отказом работника от изменения условий трудового договора
  15. Изменение существенных условий трудового договора
  16. § 16. Изменение существенных условий трудового договора