Рыночные воздействия на советское ЖКХ

В жилищном хозяйстве процесс замены жилищного раздатка начался с реформы системы владения и финансирования государственного жилья. Жилищный фонд местных Советов на территории городов был объявлен муниципальной собственностью. Соответственно финансирование этого фонда стало осуществляться за счет муниципальных бюджетов. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять объемы финансирования, порядок выделения средств, размеры ставок квартирной и арендной платы и других платежей в соответствии с правилами, устанавливаемыми на федеральном уровне.

Следствием передачи прав владения жилищным фондом на уровень муниципалитетов стала необходимость преобразования системы управления содержанием жилья. Вместо общегосударственной структуры необходимо было создать муниципальные структуры управления. В 1993 г. жилищный фонд, находящийся в муниципальной собственности города, был передан в полное хозяйственное ведение администрациям районов города. В 1994 г. администрациям районов были переданы функции заказчика жилищных услуг.

Значительное влияние на рыночные преобразования советской модели ЖКХ оказали эксперименты по созданию частных обслуживающих организаций как демонстрационных проектов по договору о техническом сотрудничестве между США и Россией8. С первых шагов эксперимента замысел претерпевал изменения под влиянием внешних обстоятельств. Прежде всего, такими внешними обстоятельствами стало отсутствие частных владельцев жилья, поскольку процесс приватизации только начался, и отсутствие каких-либо источников финансирования кроме бюджетной дотации в разных ее формах, так как квартирная плата на начало 1993 г. составляла менее 1 % от затрат на содержание жилья. Единственным представителем владельца выступали муниципальные структуры управления. В связи с этим акцент в эксперименте был перенесен с создания частных управляющих компаний на реформирование муниципальных жилищных организаций.

С самого начала это привело к двойственной природе экспериментальных организаций. С одной стороны, они декларировались как частные с соответствующей свободой экономического поведения, с другой — получили материальные и финансовые ресурсы из местного бюджета под определенные стандарты жилищного обслуживания, и поэтому на них были наложены ограничения, вытекающие из существовавших штатных расписаний и нормативов материальных затрат. Двойственный характер новых организаций приводил к постоянным противоречиям между муниципальным владельцем и частными менеджерами. Договор на управление не был в состоянии разрешить эти конфликты ввиду отсутствия соответствующей правовой базы.

Вместе с тем эксперимент подготовил существенные изменения в старом экономическом механизме. Через полгода первый демонстрационный проект показал значительные улучшения в качестве жилищного обслуживания. Оказалось, что в рамках прежней двухуровневой структуры управления происходило перекачивание средств с нижнего производственного уровня на верхний управленческий, как уже отмечалось выше. В среднем около 20 % финансовых средств ежемесячно перенаправлялось с нижнего звена на верхний для материального стимулирования управленцев.

Устранение этих дефектов началось с момента заключения договора между менеджерской компанией, начавшей выполнять функции ЖЭУ, и муниципалитетом. По этому договору все финансовые средства попали в руки новым менеджерам — непосредственным исполнителям работ, минуя промежуточные уровни. Этих средств оказалось вполне достаточно и на повышение зарплат, и на материалы для работ, что улучшило качество жилищного обслуживания, измеряемого на основе оценок жильцов по специально разработанным методикам.

Таким образом, в результате эксперимента стало ясно, что главным для повышения качества жилищного обслуживания является вовсе не замена государственных компаний на частные, а формирование правильных экономических пропорций оплаты труда через договорную модель управления. Анализ ситуации к концу 2000-х гг. выявил большую конфликтность сферы жилищного обслуживания, вызванную системными дефектами реализуемой рыночной модели.

Процесс создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) идет крайне медленно. Если в 2005 г. товарищества охватывали всего 4,2 % городского жилищного фонда, то к концу 2007 г. эта доля составила 8,2 %. На долю многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали управление товариществами собственников жилья, в среднем по Российской Федерации приходится лишь 2,6 % от общего числа многоквартирных домов [Сиваев С. Б., 2009].

Обнаружилось, что форма ТСЖ в качестве управляющей компании имеет глубинные противоречия, из-за чего процесс их создания остановился. При этом уже созданные ТСЖ «лихорадит» от внутренних конфликтов. Факторами, ограничивающими распространение ТСЖ, являются разная платежеспособность населения в рамках одного дома, наличие определенного процента неплательщиков, а также неполная приватизация квартир в жилых домах.

Согласно официальной статистике, собственники помещений в многоквартирных домах при выборе способа управления вынужденно отдают предпочтение управляющим компаниям, как правило, бывшим государственным эксплуатационным службам.

Доля многоквартирных домов, где собственники помещений выбрали непосредственное управление своим домом, в 2008 г. в среднем по Российской Федерации составила 18,7 %, и это в основном малоэтажные дома [Сиваев С. Б., 2009].

Наблюдаются трудности разрыва договоров со стороны жильцов, не удовлетворенных деятельностью компании. Представители администраций от неприватизированных квартир чаще всего поддерживают управляющую компанию. Комитет ЖКХ города лишь косвенно, по результатам редких проверок санитарно-технического состояния домов и дворов, дает оценку их деятельности. И даже в случае неудовлетворительной оценки никаких существенных санкций от органов власти к управляющим компаниям пока не применяется.

Контроль со стороны жильцов за деятельностью управляющих компаний невозможен из-за непрозрачности финансовых потоков, проходящих через дочерние подрядные организации.

Управляющие компании все еще должны выполнять обязательные стандарты жилищных услуг, зачастую прописанные в советские времена (травля грызунов и т. д.). И даже если реально эти стандарты не выполняются, в тарифы неизменно включаются затраты на такие работы. В связи с резким ростом тарифов возникает социальная напряженность, отказы от оплаты услуг, конфликты управляющих компаний и жильцов дома. А средства, собранные на обязательные, но невыполненные работы, являются источником чистой прибыли управляющих компаний.

Отчетность управляющих компаний разработана таким образом, что понять, какие работы выполнены по конкретному дому, не представляется возможным ни жильцам, ни органам власти, ни зачастую самой управляющей компании в случае стороннего подрядчика. Эти острейшие проблемы, из-за сохранения «общего котла» и непрозрачности расходов по каждому отдельному дому, вызывают огромный поток жалоб в региональные органы управления, а также сигналы в СМИ.

В секторе жилищного обслуживания нарастает угроза монополизма советского типа, но в ухудшенном варианте: управляющие компании оказались способны уйти как из-под контроля жильцов, так и из-под контроля органов власти. При этом механизм формирования прибыли и источников ее получения скрыт в теневой области. Полученные при опросе собственников управляющих компаний в г. Новосибирске в 2009 г. экспертные оценки показывают, что вместо 10 % от сметы управленческие расходы (в том числе прибыль) управляющих компаний составляют до 50 %. В эту цифру включены три дохода — собственников, менеджеров, менеджеров- подрядчиков.

При «приватизации» в форме акционирования жилищных организаций с 2008 г. часть муниципальной собственности передавалась во владение и управление структурам, создаваемым при активном участии бывших верхних управленческих звеньев ЖКХ. В итоге вопреки замыслу реформы основным типом жилищных организаций стали специфические организации квазирыночного типа. Очевидно, что нужна коррекция всей реформы ЖКХ.

Это осознано уже и на самом высшем уровне управления, поэтому планируется разработать меры по усилению ответственности управляющих компаний в ЖКХ.

«Они создавались для того, чтобы грамотно управлять, грамотно решать проблемы ЖКХ, оказывать людям качественные и недорогие, разумные по стоимости услуги. К сожалению, эти ожидания оправдались далеко не в полной мере. Вывеску поменяли — раньше были различные РЭУ, ДЭЗы, другие конторы, сейчас они стали называться иначе, красиво: “управляющие компании”, но стиль их работы остался зачастую тот же самый... управляющие компании занимаются мошенничеством с собранными за коммунальные услуги деньгами. Мириться с таким положением дел нельзя, надо четко регламентировать права и обязанности управляющих организаций, усилив их ответственность за неисполнение законодательства, в том числе и за нарушение стандартов раскрытия информации об их работе» [Медведев Д. А., 2010].

С нашей точки зрения, в сложившейся ситуации для разрешения конфликтов и снятия противоречий жилищного обслуживания необходимо следующее: 1.

Формой взаимоотношений должен стать типовой договор на управление, в котором предусмотрены взаимные права и обязанности по выполнению конкретных работ. 2.

Необходим новый финансовый механизм. При заключении договора между собственником жилищного фонда и управляющей компанией расходы по содержанию жилищного фонда и управленческие расходы самой компании должны быть разделены. 3.

Величина расходов на управленческую деятельность должна стать регулируемым государством долгосрочным нормативом.

В итоге именно муниципальные формы организаций получат наибольшее распространение, как наиболее соответствующие сложившимся формам собственности на многоквартирные дома.

<< | >>
Источник: Бессонова О. Э.. Жилищный раздаток и модернизация России — М. : Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2011. — 142 с. — (Россия. В поисках себя...).. 2011

Еще по теме Рыночные воздействия на советское ЖКХ:

  1. 1.3. ЖКХ: тупик рыночного развития
  2. Психология педагогического воздействия Понятие педагогического воздействия. Стратегии воздействия
  3. 4.1. ПСИХОЛОГИЧЕСКОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ КАК СРЕДСТВО УПРАВЛЯЮЩЕГО ВОЗДЕЙСТВИЯ В СОЦИАЛЬНЫХ СИСТЕМАХ
  4. 15.3. Основные принципы и направления реформирования ЖКХ
  5. 28.4. Психологические механизмы воздействия рекламы на потребителей разного социального статуса, возраста, пола, интеллекта (аффективные, когнитивные и конативные составляющие рекламного воздействия)
  6. Советский народ, но не советская нация
  7. 1. Рыночные преобразования жилищного раздатка
  8. 12.3. Понятие рыночного и нерыночного производства
  9. Рынки и рыночная система
  10. 3.2.4. Оценка рыночных долей и интенсивности конкуренции
  11. Рыночные размещения акций
  12. Эмиссии прав по рыночной оценке
  13. 3.2.1. Взаимосвязь рыночного равновесия и коммерческого риска
  14. РЫНОЧНЫЕ ИНДИКАТОРЫ И ИНДЕКСЫ
  15. 19. Россия в рыночной экономике
  16. §1.Понятиеизначениеконкуренции в условиях рыночной экономики