Жилищный квазирынок как результат реформ 1990-х гг.

Массовое жилищное строительство, практиковавшееся в советское время, сменилось в 1990-е гг. на «уплотнительную» застройку элитным жильем внутри микрорайонов. Высокие и постоянно растущие цены превратили новое жилье в сектор недвижимости, в основном ориентированный на вложение капитала обеспеченных слоев. Фактически в 1990-е гг. рыночная жилищная модель была направлена на удовлетворение запросов новой элиты. К 2002-2003 гг. насытился спрос со стороны самого верхнего платежеспособного слоя, и с помощью государственных мер по развитию ипотеки был подключен «верхний средний» слой населения. Но и его платежеспособность к моменту мирового финансового кризиса 2008 г. была близка к исчерпанию.

Рыночная жилищная модель наткнулась на серьезные, в ее нынешнем виде, непреодолимые препятствия в виде неплатежеспособности «базового» слоя населения, который, по нашим приблизительным оценкам, составляет около 50 % численности занятых — это практически все работающие на государство в том или ином виде, исключая слой управленцев верхнего и среднего уровня. Одновременно такая модель столкнулась и с ограничениями по коммунальной и социально- бытовой инфраструктуре, поскольку лишь использовала мощности советского периода, но не развивала их в нужном объеме. Доминирующая жилищная стратегия большинства семей в этот период — выстраивание обменных цепочек по улучшению своих жилищных условий на вторичном рынке с использованием приватизированного жилья.

Архитектурный облик постсоветских городов изменился в лучшую сторону по сравнению с советским периодом, ОД нако проблема хаотичного возведения офисных зданий и жилых домов встала достаточно остро. Схемы территориального планирования и градостроительного зонирования отсутствовали и даже сейчас находятся еще в стадии разработки. Градостроительные нормы и правила землепользования не были приведены в систему на региональном уровне. Фактически так и не была сформирована нормативно-правовая база территориального и градостроительного развития, гарантирующая «безопасность проживания» населения.

Попытки исправить ситуацию начались с 2007 г., когда были запущены национальный проект «Доступное жилье» и специальные программы помощи отдельным категориям граждан. За счет средств областных бюджетов и субвенций из федерального бюджета организовано строительство социального жилья с 2000 г. По линии федеральной целевой программы «Жилище» власти начали обеспечение уволенных с военной службы, пострадавших вследствие радиационных катастроф, вынужденных переселенцев и т. д.

Однако основное внимание было сосредоточено на рыночных механизмах — на обеспечении доступности ипотечных кредитов, что привело к двойственному результату. С одной стороны, был существенно расширен сегмент рынка ипотечного кредитования. Через создание региональной сети государственных агентств по ипотечному кредитованию ставка процента дотировалась до уровня 10-11 % годовых. И эта политика привела к росту цен на все типы жилья как на вторичном рынке, так и на новостройки. Но после 2008 г. маятник вновь качнулся к высоким процентным ставкам (более 20 % годовых) и вновь резко сузил ипотечный сегмент. При этом государство вынуждено было нести львиную долю затрат по уже выданным ипотечным кредитам, выкупая закладные у банков.

Во взаимодействиях между органами управления и строительным бизнесом не были решены многие проблемы так на зываемого частно-государственного партнерства, увеличивающие сроки строительства и цену квадратного метра. Со стороны органов власти - это затягивание сроков по отведению земельного участка и предоставление технических условий. По оценкам экспертов, до 50 % времени занимали вопросы согласований. Со стороны частных застройщиков — ориентация на спекулятивную сверхприбыль и поддержание высокой цены за 1 кв. м нового жилья. В этих условиях любое действие власти по снижению цены на жилье за счет субсидирования не способно было дать ожидаемого эффекта, поскольку разница между удешевленным строительством и рыночной ценой оседала в карманах застройщиков, олигархически связанных с самой властью.

Некоторое увеличение объемов строительства жилья не приблизило к решению проблемы обеспечения доступным и комфортным жильем большей части населения, поскольку нуждающиеся в улучшении жилищных условий не находили квартир нужного стандарта по доступной цене. В итоге в результате рыночных реформ сформировалось два полюса — неудовлетворенные жилищные потребности основной массы работающего населения выросли, с другой стороны — выросло и количество инвестиционных пустующих квартир.

На всех уровнях управления прошел процесс осознания глубины влияния мирового финансового кризиса на строительный комплекс России. К ним относились такие факторы, как: —

резкое сокращение платежеспособного спроса на жилье в связи с потерей населением работы и заработков; —

недоступность долгосрочного жилищного кредитования для населения в связи с ростом процентной ставки и ужесточением требований к заемщику; —

многочисленные неплатежи и задержки по уже выданным ипотечным кредитам; —

отсутствие оборотных средств у застройщиков, невозможность кредитования строительства в связи с ростом цены кредита; —

«замораживание» объектов строительства из-за нехватки средств, сокращение вновь начинаемых строек.

Поэтому с 2009 г.

фактически вводится новая жилищная политика. В ней уже заложено изменение роли государства: от регулятора рыночных отношений к заказчику определенной доли жилья для обеспечения населения со средними и низкими доходами. Изменение жилищной политики внешне выглядело как краткосрочный ответ на вызовы мирового финансового кризиса и потому рассматривалось как временный сюжет. Большинство экспертов ожидало возврата к прежним схемам финансирования после окончания кризиса. На самом деле начался поворот от квазирыночной жилищной модели к формированию новой модели, обусловленный неплатежеспособностью той многочисленной части населения, которая выступает резервуаром рабочей силы. Мировой финансовый кризис лишь ускорил внутренний институциональный кризис, сформировавшейся в 1990-е гг. модели жилищного квазирынка. В ней отсутствуют механизмы доступности жилья для работающего слоя, а частные инвесторы-застройщики ориентированы лишь на быструю сверхприбыль.

Результатом совмещения мирового финансового и российского институционального кризисов стала стагнация жилищного квазирынка — непрерывное снижение цен на квартиры (недвижимость) до 30-50 %, снижение количества сделок на вторичном рынке от 2 до 5 раз, неопределенность ценовой динамики, сдерживающая покупательский спрос. Произошло резкое сокращение ипотечных кредитов для населения (в 10 раз), повышение процентной ставки в среднем в 1,5 раза, рост числа должников по ипотеке за счет лиц, потерявших работу. В строительном комплексе кризисные явления выразились в приостановке работ на трети объектов, банкротстве ряда строительных фирм, «брошенных» дольщиках, резком уменьшении новых строительных проектов, сокращении банковского кредитования до 10-44 % от потребностей.

Для предотвращения строительного коллапса потребовалось вмешательство государства в жилищный рынок. Поддержка государством ипотечного кредитования выразилась в льготировании процентной ставки и субсидиях по первоначальному взносу, в госзаказе для АРИЖК5 по реструктурированию просроченной ипотеки. В настоящее время начали реализовываться новые программы Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по переводу неоплаченного полностью ипотечного жилья в муниципальный фонд без выселения на правах социального найма. Прямая поддержка государством жилищного рынка также осуществлялась через закупку жилья высокой степени готовности для военных, ветеранов ВОВ и для расселения ветхого и аварийного жилья.

В результате по итогам 2009 г. постепенно происходило смещение акцентов жилищной политики на федеральном уровне. Был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС). Выработана долгосрочная ориентация на строительство исключительно жилья жоном-класса, для которого должны будут готовиться участки с комплексным обеспечением инфраструктурой и всей документацией. Планируется использовать новый финансовый механизм для их освоения, а именно — индикативно регулируемые конечные цены на жилье. Приступили к разработке нового набора типовых проектов жилья, под которые будет развиваться промышленность строительных материалов с соответствующими требованиями.

В отдельных субъектах РФ6 создаются агентства по развитию жилищного строительства в форме акционерных обществ со стопроцентным государственным участием, наделенных уставным капиталом из бюджета области. В их задачи входит покупка на аукционах земельных участков под жилищное строительство. На подготовленных земельных участках агентства будут организовывать процесс жилищного строительства, передавая готовые дома в бесплатную или льготную многолетнюю аренду закрытым кооперативам граждан.

Таким образом, к 2010 г. квазирыночная институциональная среда исчерпала свой потенциал в связи с резким свертыванием объемов коммерческих ипотечных кредитов и кредитной массы для застройщиков. В ней так и не сформировались механизмы обеспечения жильем работающих в госсекторе и бюджетной сфере. Накоплены обязательства государства перед социально незащищенными группами населения, стоящими в очередях уже более 15-20 лет, а организационные формы реализации социальных программ на коммерческой основе привели только к нецелевому использованию бюджетных средств.

<< | >>
Источник: Бессонова О. Э.. Жилищный раздаток и модернизация России — М. : Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2011. — 142 с. — (Россия. В поисках себя...).. 2011

Еще по теме Жилищный квазирынок как результат реформ 1990-х гг.:

  1. РЕФОРМЫ 1990-х годов
  2. ВЬЕТНАМ НА НАЧАЛЬНОМ ЭТАПЕ РЕФОРМ (1986-1990)
  3. ТЕМА 3. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ И УЧЕТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
  4. ТЕМА 2. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
  5. Последняя попытка реформ «сверху»: думская монархия и столыпинская аграрная реформа
  6. Военная элита как “локомотив” реформ
  7. Как измерить результаты?
  8. 1. Автор как обладатель права на творческий результат
  9. Как обрабатывать результаты анкетирования
  10. Как добиться результата в условиях изменений
  11. Как выбирать мотивирующие мероприятия на основе результатов анкетирования
  12. ГЛАВА II ПОЛИТИКА КАК ИГРА С ЗАРАНЕЕ НЕ ЗАДАННЫМ РЕЗУЛЬТАТОМ
  13. Франц Онненгеймер: государство как результат этнического завоевания
  14. Оценка результатов при эксплицитных формах оплаты по результату
  15. Экспертные оценки в образовании как результат научно-педагогической экспертизы