загрузка...

3.4. Жилищная модель будущего

Инструментом нашего прогноза выступает рыночно-раздаточная парадигма, одним из ключевых элементов которой является исторический анализ социальной эволюции с учетом цикличности развития базовых институтов общества. Анализ одних и тех же фаз разных циклов дает исследователю шанс увидеть в новых формах только зарождающихся экономических институтов тот потенциал, который сделает их основными на протяжении следующего продолжительного периода.

Каждый цикл начинается с фазы, в рамках которой зарождаются новые формы базовых институтов. Это бурные периоды реорганизации собственности с политическими революциями, гражданскими войнами, репрессиями и народными бунтами. Другими словами, трансформационные фазы кончаются ре-эволюциями с острой борьбой между социальными слоями, представляющими базовый и компенсаторный архетипы.

В истории России наблюдались три такие фазы, протекавшие в столкновениях, сопровождавших изъятие собственности у частных лиц. В процессе национализации принимались новые нормы функционирования общественно-служебной собственности, в соответствии с которыми частные лица возвращались на службу государства независимо от их прежнего социального статуса. Для тех, кто отказывался перейти на службу и оказывал сопротивление, включался механизм социальной фильтрации.

В первом цикле в IX в. княжеская власть переводила земли из собственности общин в государственную княжескую собственность, внедряла урочный механизм трудовых отношений, формировала общинные миры и посады в качестве базовых сельскохозяйственных и ремесленных организаций. Для тех, кто отказывался работать на новую власть, применялся репрессивный механизм в форме «примучивания»: сжигание посевов и блокада.

В начале второго цикла национализация проходила в три этапа. Сначала было введено поместное право и заменены частные вотчины на служебные. Затем осуществилось прикрепление крестьян к поместным землям. И наконец, были национализированы торговые помещения в городах. В период царствования Ивана Грозного практически вся собственность, земля и недвижимость в городах и на селе, перешла под управление ведомственных органов — приказов. Соответственно все организации — общины, поместья, посады — стали казенными. Эти процессы сопровождались жестокими репрессиями, пики которых пришлись на времена Ивана III — борьба с новгородцами и на период Ивана Грозного — «опричнина».

В третьем цикле ре-эволюция протекала стремительно, механизмы восстановления базового архетипа работали интенсивно с 1917 по 1922 г. Сначала национализация частной собственности, репрессии против дворянского сословия и Гражданская война. Затем национализация имущества нэпманов через налоги, принудительное создание колхозов и фильтрация тех слоев общества, которые не смогли стать органической частью социально-служебной структуры, в том числе и через ГУЛАГ.

Переход к новому институциональному циклу произошел при Президенте В. В. Путине. В 2000-2008 гг. были выполнены те же эволюционные задачи — воссоздание структур государственной власти как условие внедрения новой инсти туциональной модели в экономику. Для этого потребовались достаточно жесткие меры, в том числе борьба с независимостью крупных частных собственников — «олигархов». Однако на фоне трех аналогичных фаз это был самый мягкий и бескровный переход к новому циклу. И только после прохождения этой фазы, с 2008 г. в логике формирования «либерального раздатка» началась: —

реорганизация отношений собственности с переносом акцента на государственную форму, сочетание государственного статуса с рыночно ориентированным хозяйственным механизмом через внедрение новых организационноправовых форм — государственные холдинги и корпорации; —

упорядочение системы ценообразования, введение государственной регламентации и тарификации цен на товары и услуги базовых отраслей хозяйства; —

осуществление инвестиций с помощью государственного заказа, контрактных принципов и конкурсных механизмов на основе стратегического и среднесрочного планирования; —

разработка модели государственной службы с внедрением стандартов ответственности и ориентация на конечный результат с помощью механизмов проектного типа и долгосрочных целевых программ; —

поиск эффективности прохождения сигналов обратной связи через расширение каналов обращений — от индивидуальной жалобы, телефонов доверия и общественных приемных до горячих линий, интернет-конференций и телевизионных мостов с руководителями разного уровня.

С 2010 г. настало время очередной, четвертой модернизации российской экономики, что в институциональном разрезе означает формирование «либерального раздатка». В советской экономике государство напрямую участвовало в производстве товаров и услуг. В новой — будет в основном выполнять роль заказчика, а экономические субъекты сами смогут планиро вать свою деятельность, ориентируясь на госзаказ и установленные в контрактах «правила игры».

«Старый» и «новый» государственный сектор

Институциональная среда нового государственного сектора будет существенным образом отличаться от госсектора советского типа (табл. 8).

Таблица 8 Признаки Госсектор советского типа Новый госсектор Управленческий механизм Государственный план Государственный заказ Базовые

отношения Директивные

задания Государственный

контракт Формы

обеспечения Раздача по очередям Социальная, государственная ипотека, служебное и муниципальное жилье Основой экономики либерального раздатка станет синтез механизмов как советского, так и постсоветского периодов, в котором: —

вертикально-интегрированные структуры сменят отраслевые комплексы с иерархическим подчинением; —

государственный контракт заменит директивные распоряжения; —

госзаказ и конкурсная основа распределения ресурсов придут на смену отраслевого натурального «фондирования»; —

бюджетный хозрасчет отменит жесткую регламентацию статей затрат; —

оплата результативности труда в отраслевом разрезе заменит выплаты на основе общероссийского штатного расписания; —

жилищная модель будет сочетать механизмы частной и государственной (социальной) ипотеки, вновь разовьются сектора служебного и социального жилья с новыми правилами предоставления.

Альтернатив регулированию жилищного рынка и государственной поддержке малообеспеченных групп населения в настоящее время не существует в связи с исчерпанием ресурсных возможностей самого рынка. Новая жилищная модель России должна использовать инструменты, являющиеся результатом синтеза государственных и рыночных методов. По отдельности каждый из этих двух методов был уже апробирован в разные исторические периоды развития России и исчерпал свой потенциал, поэтому в настоящее время необходимо их сочетание и комбинирование.

Государственный и рыночный сектора жилищной модели

Современная международная практика показывает, что для устойчивого развития жилищной модели необходимы как рыночный, так и государственный секторы1. Рыночный сектор построен на отношениях непосредственной оплаты жилья при покупке либо оплаты в рассрочку в форме ипотечных кредитов, процент по которым регулируется рынком (табл. 9).

Таблица 9 Признаки Государство Рынок Управленческий

механизм Госзаказ строительства жилья на основе потребностей в кадрах Частный заказ на основе платежеспособности 1 Подробнее об опыте западных стран см.: Раздел 2. Признаки Государство Рынок Базовые

отношения Государственный контракт с фиксированными ценами Частный контракт по договорным ценам Формы

обеспечения Государственная ипотека по схемам фиксированных цен и льготных процентов увеличенного срока возврата Частная ипотека по рыночным схемам Изменить сложившуюся ситуацию с жилищным обеспечением базового слоя работающего населения можно, если возобновить массовое строительство государственного жилья, предназначенного для распределения на арендных условиях между нуждающимися двух типов — социально незащищенными гражданами и служащими, работающими на государство.

Специфика государственного жилищного сектора заключается в целевом его характере, т. е. возможности получения жилья в этом секторе лицами, работающими на государство в разных сферах (социальной, бюджетной, военной и т. д.).

Для этих групп населения необходим механизм государственной ипотеки — покупки квартиры в рассрочку на условиях, которые будут определены государством. Государственная ипотека — за счет существенного снижения процента, низкого объема первоначального взноса, удлинения периода погашения кредитов — сможет повлиять на формирование кадрового потенциала той или иной территории. Если ипотечная форма кредитования для банковской системы — способ заработать, то государственная ипотека вводится для облегчения доступа к жилью тем, кто работает в госсекторе или служит. В период выплаты по государственной ипотеке жилье находится в условном владении и не является частной собственностью ее владельца. По завершении выплат приобретаются все права на данное жилье. Причем в государственном секторе возможны разные варианты платных форм предоставления жилья — рассрочка от 5 до 20 лет по фиксированным ценам, без или по льготному проценту, с низким или без первоначального взноса.

Таким образом, ключевым компонентом либерального раздатка станет социальная и государственная ипотека, помимо прямой раздачи жилья социально незащищенным группам населения (инвалидам, ветеранам и т. д.) и лицам, состоящим на службе.

Другими словами, дефектом старого раздатка в советский период были нечетко сформулированные «правила игры» в жилищной сфере, в рамках которых жилищные стратегии основных игроков (предприятий, государства и работников) были зачастую прямо перпендикулярны. Это вызывало конфликтность, непрекращающийся поток жалоб и низкую трудовую мотивацию. Новый либеральный раздаток сможет обеспечить ясными правилами всех субъектов жилищной сферы на основе апробированных в трансформационной фазе институтов ипотеки, которые будут преобразованы в социальную и служебную ипотеку. Частная ипотека сохранится для обеспеченных слоев населения, приобретающих второе или дополнительное жилье как инвестиции в недвижимость.

Фактически в рамках нового государственного сектора будет использоваться модернизированный вариант советской формы обеспечения жильем, но с существенным улучшением. Работник на предприятии или в организации сможет достаточно быстро получить жилье в ипотеку под низкий процент (в случае социальной ипотеки) или без процента при получе нии служебного жилья. Эти условия фиксируются как в ипотечном контракте, так и в его трудовом договоре. За период отработки, при условии рождения детей, государство погашает его задолженность в определенных пропорциях (например, через программы для молодых семей). А поскольку нанятый работник уже живет в приличном «ипотечном» жилье, то высока вероятность регулярного прибавления семейства, стимулируемого не только жилищными условиями, но и бонусами демографической государственной программы. В конце трудового срока, установленного договором, жилье переходит в собственность работника, и он может распоряжаться им по своему усмотрению, как и своей рабочей силой.

Если же работник решил разорвать отношения с предприятием раньше срока, то остаток суммы по ипотеке ему придется доплачивать по рыночной стоимости квадратного метра и коммерческой процентной ставке, что должно быть обговорено в трудовом договоре в момент его заключения.

Социальный сектор - это сектор социального найма, обеспечивающий жильем очередников из определенных законодательством РФ категорий населения (ветеранов, инвалидов и т. д.). В настоящее время делаются только первые шаги по формированию социальной ипотеки, предназначенной для улучшения жилищных условий социально незащищенных граждан в пределах установленных норм. В разных городах России применяются разные условия социальной ипотеки, отличающиеся по первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат и минимальному доходу семьи заемщика. Социальный сектор может также включать варианты улучшения жилищных условий очередников через механизмы «цепочек» освобождающегося жилья.

Механизмом новой жилищной модели станет государственный заказ на строительство дешевого жилья с заключением государственных контрактов. Важная особенность кон тракта в либеральном раздатке — его служебный характер, когда одной из сторон являются государственные органы. Служебный контракт будет содержать правила функционирования объектов государственной собственности — нормативы, стандарты, правила расходования бюджетных средств, норму рентабельности и цены.

Государственный заказ сформирует запрос на определенный жилищный стандарт и необходимый объем жилищного строительства. Для его выполнения будет проводиться конкурс среди подрядчиков. С победителями конкурса и заключается государственный контракт, где фиксируется себестоимость будущего жилья и норматив рентабельности строителей. Тем самым оказывается существенное влияние на формирование предложения определенного типа застройки с определенной ценой за 1 кв. м.

Жилищная модель либерального раздатка будет включать: —

частный сектор, сформированный через частное строительство, покупку, в том числе по ипотеке с рыночным процентом, а также через приватизацию и наследование; —

муниципальный сектор социального жилья на бесплатной или частично платной основе для очередников, определенных законодательством РФ групп населения (с использованием механизмов «социальной ипотеки»), включающий также жилье социального найма; —

государственный сектор на платной основе, с льготным процентом и длительной рассрочкой на 15-20 лет по регулируемым ценам («государственная ипотека»), а также на основе бесприбыльной аренды с правом выкупа по фиксированным ценам; —

сектор корпоративного (нового ведомственного) жилья для служебного пользования и на платной основе по рыночным ценам. Заказчиком этого фонда будут выступать предприятия и организации всех форм собственности. Новая жилищная модель России будет базироваться на принципах сочетания рыночных и раздаточных институтов, поскольку этому способствует объективная логика развития жилищных систем. Для осуществления модернизации России неизбежен переход к обновленным раздаточным формам и государственному сектору, обеспечивающему работающее население жильем на принципах раздачи при сохранении рыночного сектора. Формы новых раздач могут быть как платными — государственная и социальная ипотека, так и бесплатными — служебное и мунициальное жилье. Использование обновленной раздаточной жилищной модели в XXI в. — это единственный конструктивный выход из системного кризиса жилищного квазирынка.

<< | >>
Источник: Бессонова О. Э.. Жилищный раздаток и модернизация России — М. : Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2011. — 142 с. — (Россия. В поисках себя...).. 2011

Еще по теме 3.4. Жилищная модель будущего:

  1. 1.1. Раздаточная жилищная модель и приватизация
  2. Кризис раздаточной жилищной модели
  3. 2. Раэдаток в жилищных моделях Запада
  4. 2.2. Европейская модель жилищных пособий
  5. 2.3. Американская модель квазичастной жилищной ипотеки
  6. 2.1. Английская модель общественного жилищного сектора
  7. 16.1. Правовые модели социального партнерства: прошлое, настоящее, будущее
  8. ТЕМА 3. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ И УЧЕТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
  9. ТЕМА 2. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
  10. 1. Рыночные преобразования жилищного раздатка
  11. 5.3. Муниципальная жилищная политика
  12. Приложение II К. Казароза МАКРОЭКОНОМИКА КРАТКОСРОЧНЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ МОДЕЛИ I. КЛАССИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ