загрузка...

2.3. Американская модель квазичастной жилищной ипотеки

Система финансирования жилья в США — это сложная сеть общенационального масштаба, в которой действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сбе регательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды. Еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность.

Принцип американской модели ипотеки состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а остальное — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки, осуществляется обычно в течение 15-30 лет. При этом фактические затраты с учетом кредитной нагрузки включают: единовременный стартовый вклад (25-30 % цены жилья); ипотечный кредит (70-75 % цены жилья); проценты за кредит (7-9 % годовых).

Решающим фактором развития в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного рынка ипотечных закладных, что решило главную проблему жилищного финансирования — нехватки кредитных ресурсов. После Великой депрессии федеральное правительство США в 1934 г. создало Федеральную жилищную администрацию (FHA) для оказания помощи в строительстве, приобретении и (или) восстановлении жилых помещений, а в 1938 г. была создана финансируемая правительством Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), в просторечии известная как Фанни Мэй, с целью создания ликвидного вторичного рынка для закладных по ипотечным кредитам и тем самым для возврата банкам выданных кредитов, чтобы они смогли выдавать больше застрахованных в FHA ипотек, а затем снова продавать их Фанни Мэй. В 1968 г. Фанни Мэй была разделена на текущий

Фанни Мэй и Правительственную национальную ипотечную ассоциацию (GNMA), в просторечии известную как Джинни Мэй, для поддержки FHA застрахованных ипотек, а также ипотек ветеранов правительственной службы, армии и фермеров, которые были застрахованы Главной администрацией (FmHA) с полным обеспечением и прокредитованы правительством США. Джинни Мэй не могла инвестировать в частные ипотечные кредиты [Fabozzi F. J., Modigliani F., 1992]. В 1970 г. федеральное правительство дает полномочия Фанни Мэй покупать частные ипотечные кредиты, т. е. те, которые не застрахованы в FHA или FmHA, и создает Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), в просторечии известную как Фредди Мак, чтобы выполнить ту же роль, что и Фанни Мэй до этого.

Создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации (FHA)10 стало первым важнейшим шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования в США. Главными направлениями ее деятельности являлись: создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка стандартов ипотечного жилищного кредитования. Фактически Федеральная жилищная администрация стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам. Основной задачей она ста вила содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решались вопросы улучшения жилищных стандартов, а также создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов. Ею осуществлялось около 40 различных страховых и кредитных программ.

Основные программы страхования ипотечных кредитов были разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. Федеральная жилищная администрация в первую очередь оказывала содействие тем, кто впервые покупал жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низкими доходами.

Страхование по большей части таких кредитов осуществлялось дочерним Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов.

Ставка процента по кредитам, страхуемым Федеральной жилищной администрацией, находилась на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса были ниже, чем по обычным кредитам. Размер кредита не мог превышать установленный уровень. Если заемщики нарушали сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подавал заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивал требуемую сумму и становился при этом собственником имущества. Штат работников отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимал необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Ипотечные кредиты Федеральной жилищной администрации ежегодно позволяли сделать первый шаг на пути к домовладению 165-275 тыс. семей и одиноким гражданам из числа тех, кто не имел возможности приобрести жилье другим путем. Около 40 % от общего числа впервые покупающих жилье делали это с помощью государственных кредитов, с другой стороны, две трети заемщиков покупали жилье впервые; более 20 % заемщиков были представителями национальных меньшинств. В 1990-е гг. средний доход заемщиков Федеральной жилищной администрации составил 37 тыс. долл. по сравнению с 55 тыс. долл. у заемщиков, пользующихся ипотечными кредитами частных банков.

Фанни Мэй и Фредди Мак были созданы в 1938 и 1970 гг. как государственные корпорации в рамках правительственной Программы по поддержке ипотечных заемщиков, на их долю приходилась примерно половина американского рынка ипотеки. Затем они существовали как полуприватизирован- ные — вплоть до полной приватизации в 1996 г., но в 2008 г. они были вновь национализированы путем передачи под правительственную опеку. Реализованная в США схема государственного ипотечного кредитования стала спусковым механизмом мирового финансового кризиса 2008 г.

Главной целью Фанни Мэй была покупка и продажа закладных, застрахованных в Федеральной жилищной администрации США. Государственные гарантии обеспечивали выпуск ипотечных ценных бумаг более 30 лет, вплоть до 1970 г., когда Фанни Мэй было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями. Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение этих ценных бумаг, тем самым приравняв их к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы был уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Хотя формально правительственные субсидии прекратились в 1996 г., повсеместное вмешательство государства производило впечатление, что оно обеспечивает выпускаемые закладные. Именно этот фактор объясняет предоставление кредитов заемщикам с плохой кредитной историей и то поведение инвесторов на вторичном рынке, которое создало жилищный финансовый «пузырь» к 2007 г.

После развертывания кризиса в 2008 г. директор Федеральной жилищной администрации объявил об их временной национализации («консервации») и о решении поместить корпорации «под опеку» специально созданного Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA)11. На пресс- конференции, где было объявлено о взятии корпораций под государственный контроль, министр финансов Г. Полсон отметил, что он «напрямую связывает необходимость сегодняшних действий с порочностью бизнес-модели, применяемой в структуре государственных корпораций». А бывший глава Федеральной резервной системы США А. Гринспен отметил, что «рынок полагался на существование государственного обеспечения» [Jloy Л., 2008].

<< | >>
Источник: Бессонова О. Э.. Жилищный раздаток и модернизация России — М. : Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2011. — 142 с. — (Россия. В поисках себя...).. 2011

Еще по теме 2.3. Американская модель квазичастной жилищной ипотеки:

  1. 2. Раэдаток в жилищных моделях Запада
  2. 1.1. Раздаточная жилищная модель и приватизация
  3. Кризис раздаточной жилищной модели
  4. 2.2. Европейская модель жилищных пособий
  5. 3.1. Американская модель
  6. Особенности ипотеки предприятий как имущественных комплексов, ипотеки зданий и сооружений
  7. 2.1. Английская модель общественного жилищного сектора
  8. 3.4. Жилищная модель будущего
  9. ТЕМА 3. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ И УЧЕТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
  10. ТЕМА 2. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
  11. Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ
  12. Особенности ипотеки земельных участков
  13. Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
  14. Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА
  15. Глава. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  16. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование
  17. Понятие и предмет договора об ипотеке
  18. Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
  19. Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ